나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34493 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-41 김포더럭스나인오피스텔 에이동 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '양촌역/김포골드라인' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역 (양촌역/김포골드라인)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내의 제10층 제1004호로서, (사용승인 : 2020.01.17) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 등 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임. (별지 "호별배치도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 난방설비, 승강기 등 부대설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 로폭 약 26미터, 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구) <하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트 연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(호별배치도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 부천지원 2025타경34493 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-41 김포더럭스나인오피스텔 에이동 10층 1004호

용도: 오피스텔

감정가: 132,000,000 원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 개요

건물 면적: 21.60㎡ (약 6.53 평)

건물 지분: 21.6㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

사용 승인일: 2020년 01월 17일

총 층수: 10층 (본건 10층)

주요 용도: 업무시설, 제2종근린생활시설

1.3. 토지 현황

토지 면적: 6.09㎡ (약 1.84 평)

토지 지분: 6.09㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 소재하며, 지하철 김포골드라인 양촌역 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 동류형의 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 양촌역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부상 주요 사항으로는 소유권 이전(갑3, 갑4) 및 주택임차권(을1) 등이 등기되었으나, 말소기준권리인 강제경매(갑5)를 기준으로 이후 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

말소기준권리: 2025년 09월 15일 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2025타경34493)

3.2. 임차인 현황

본 건에는 주택도시보증공사(김희진)가 임차인으로 등재되어 있습니다.

보증금: 140,000,000 원

차임: 0 원

전입일자(사업일자): 2022년 02월 28일

확정일자: 2022년 02월 16일

배당신고일자: 2024년 03월 06일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

등기부 요약 및 물건명세서 상 을구 순위 1번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, 말소 처리될 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 점으로 미루어 보아 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

따라서, 임차인 보증금 총 합계 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 김포시 구래동은 김포골드라인 양촌역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 신도시 지역입니다.

다수의 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

제공된 정보에서 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

양촌역을 도보로 이용 가능하며, 주변에 다양한 편의시설 및 생활 인프라가 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

업무시설로 이용 중인 점을 고려할 때, 직주근접성이 요구되는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

특이사항 및 특수물건정보에 "HUG 인수조건 변경" 문구가 기재되어 있어, 해당 조건 변경 내용에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

비록 임차인의 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, HUG와의 계약 관계나 보증 관련 특이사항은 계약 전 면밀히 검토해야 합니다.

임대차 관계 미상(현장 조사 시 이해관계인 부재)으로 내부 현황 확인에 참고한 내용이 집합건축물대장상의 현황도 및 통상적인 이용 상태임을 감안해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치한 오피스텔로서, 우수한 교통 환경과 양호한 주변 환경을 갖추고 있습니다.

감정가는 1억 3천 2백만원으로 책정되었으나, 최근 매매 정보로 제시된 5천만원 내외의 금액은 실제 매매가가 아닌 전세 보증금일 가능성이 높아 보이며, 실제 시세는 감정가 수준 또는 그 이상일 가능성을 배제할 수 없습니다.

권리상 문제는 없어 보이나, HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 김포골드라인 양촌역 인근 역세권 입지

* 향후 지역 개발 잠재력

* 권리상 낙찰자 부담 사항 없음 (대항력 있는 임차인 없음)

* 업무시설 및 제2종근린생활시설 용도로 다양한 활용 가능성

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보상의 5천만원대 거래가는 전세 보증금일 가능성이 높으며, 실제 시세는 감정가 132,000,000원을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

권리 인수 사항이 없고 HUG 인수조건 변경 건에 대한 추가적인 리스크를 감안할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 주변 거래 사례를 종합적으로 고려하여, 115,000,000 원 ~ 125,000,000 원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

다만, 실제 시세 조사 및 현장 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.