나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34483 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1145-1 매트로펠리스2-비 13층1315호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부천시 원미구 중동 소재 "부천시청" 동측인근에 위치하는 오피스텔 "매트로펠리스2-비" 내 제13층 제1315호로서 인근은 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 상업업무지대임.

교통상황

부천시 중심지역에 소재하고 지하철7호선 "신중동역", "부천시청역" 이 북측인근에, 경인전철 "중동역" 및 "부천역"이 남측인근에 위치하며 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트조 지하5층 지상15층 규모의 업무시설 및 근린생활시설 복합용도 건물 내 제13층 제1315호로서 외벽 : 콘크리트 위 단열재 등 마감 창호 : 프라스틱 창호임.

이용상태

공부상용도 오피스텔임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 업무시설 및 근린생활시설 복합용도 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로, 북측으로 중로에 양면 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 가축사육제한구역(전부제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26-2026.8.25) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34483 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 100,000,000원

1.2. 물건 현황

용도: 오피스텔

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1145-1 매트로펠리스2-비 13층1315호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 4.51㎡ (약 1.36평)

토지 지분: 4.508㎡

건물면적: 30.66㎡ (약 9.27평)

건물 지분: 30.655㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 규모: 지하 5층, 지상 15층 (본건 13층)

건축일자: 2004년 (사용승인일 기준)

주요 용도: 업무시설, 제1.2종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부천시청" 동측 인근에 위치하며, "매트로펠리스2-비" 오피스텔 건물 내에 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 상업업무지대로 평가됩니다.

2.2. 교통환경

부천시 중심 지역에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 지하철 7호선 "신중동역"과 "부천시청역"이 북측 인근에 있으며, 경인전철 "중동역" 및 "부천역"이 남측 인근에 위치합니다. 또한, 다수의 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 토지는 정방형으로서 인접 토지와 등고평탄하며 업무시설 및 근린생활시설 복합 용도의 건물 부지로 이용 중입니다. 남측으로는 대로, 북측으로는 중로에 양면 접하고 있어 차량 진출입이 편리합니다.

토지이용계획 상으로는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 과밀억제권역 등에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26-2026.8.25) 내에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 아래 명시된 특이사항을 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 엄

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-04

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이러한 계약 관계의 성격과 실제 점유 여부 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(전에스더)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-24

확정일자: 2022-08-01

배당신고일자: 2024-09-05

대항력: 없음

비고: 을구 13번 주택임차권등기가 등재되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되는 권리에 해당합니다.

3.3. 말소기준권리 및 채권총액

말소기준권리: 갑9, 주택도시보증공사의 강제경매 (2025-09-15 접수)

등기부채권 총액: 140,000,000원

3.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 을구 순위 13번 주택임차권등기(전에스더)가 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 최종적으로는 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 중동 지역은 부천시청을 중심으로 형성된 주요 상업업무지대로, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 밀집하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다. 주변으로 각종 편의시설과 관공서 등이 인접해 있어 상업 활동에 유리한 환경입니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

최근 1년간 유사 오피스텔 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 동일 건물인 매트로펠리스2-비의 경우 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 2024년 8월: 33.985㎡ (4층) 거래가 87,000,000원

* 2025년 9월: 30.655㎡ (6층) 거래가 100,000,000원

* 2026년 1월: 33.985㎡ (13층) 거래가 112,000,000원

본건은 30.66㎡ 면적으로, 2026년 1월에 동일 13층에서 거래된 33.985㎡ 면적의 물건이 112,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 현 시세는 감정가인 100,000,000원 수준 이상으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

부천시청이 인근에 위치하며, 백화점, 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설과 관공서 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 학교가 인접해 있어 교육 환경도 비교적 양호합니다. 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 건물 시설

본건이 속한 매트로펠리스2-비 건물은 철근콘크리트조로 건축되었으며, 일반적인 상하수도 설비 및 위생 설비를 갖추고 있습니다. 건물 내에는 업무시설과 근린생활시설이 복합되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 대항력 있는 임차인(엄 ) 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있다는 점은 실제 거주나 점유 여부, 계약의 구체적인 내용 등에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 예상치 못한 명도 저항이나 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 행정 및 법적 제한

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본건이 속한 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 집합건물의 경우 통상적으로 개별 거래 시 허가 대상이 아닐 수 있으나, 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시의 핵심 상업지구에 위치하며, 초역세권의 뛰어난 교통 환경을 갖춘 오피스텔입니다. 건물 자체의 관리 상태 및 입지 조건을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원)와 HUG 인수조건 변경에 따른 절차 등 권리 관계 상의 특이사항에 대한 철저한 사전 조사와 명확한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 부천시청 인근 핵심 상업지구의 우수한 입지

* 신중동역, 부천시청역 도보 거리의 탁월한 대중교통 접근성

* 인근 배후 수요 풍부 및 상업 활동 용이

* 주요 도로변에 위치하여 가시성 및 접근성 양호

* 최근 실거래가 상승 추세 반영 시 시세 상승 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적 및 층수의 최근 실거래가(2026년 1월, 13층, 33.985㎡ 기준 112,000,000원) 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다. 다만, 권리 분석 상의 특이사항(대항력 있는 임차인)에 대한 추가적인 확인 결과에 따라 입찰가 결정은 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.