나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34475 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 12층1206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 '고촌역(김포골드선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 김포골드선 '고촌역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 14층 건물 내 제12층 제1206호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 창 호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 35미터, 북측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만),중심지미관지구,소로3류(폭8m미만)(국지도로)(접합),특수도로(보행자전용도로)(소3-20)(접합),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,수평표면구역<공항시설법>,장애물제한표면구역<공항시설법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,철도보호지구(2019-07-26)(철도과)<철도안전법>,토지구획정리사업지구(도시개발공사확인요망)<토지구획정리사업법>,하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>,중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.),<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 물건 내역

사건번호: 부천지원 2025타경34475 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 면적 및 감정가

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 12층1206호

용도: 오피스텔 (업무시설)

토지면적: 4.10㎡ (약 1.24평)

건물면적: 26.08㎡ (약 7.89평)

감정가: 222,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 '고촌역(김포골드선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

3.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 김포골드선 '고촌역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건 남서측으로 폭 약 35미터, 북측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3.3. 건물 및 토지 이용

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 14층 건물 내 제12층 제1206호이며, 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 필지 대비 대체로 평탄한 세장형으로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만), 중심지미관지구, 소로3류(폭8m미만)(국지도로), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 토지구획정리사업지구, 하수처리구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 속합니다.

*주의: 상기 지역 지구 등은 전산 오류로 사실과 다를 수 있으므로, 인허가나 토지 거래 전 반드시 관계 부서에 확인받으시기 바랍니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2025타경34475)이 말소기준권리입니다. (접수일자: 2025-09-15, 채권액: 244,000,000원)

4.2. 등기부상 권리 내역

* 갑2 (2021-11-03): 소유권이전1번신탁등기말소

* 을1 (2024-05-07): 주택임차권 (권리자: 이현준, 권리금액: 244,000,000원, 말소예정)

* 전입일자: 2022-06-07, 확정일자: 2022-05-31

* 갑4 (2022-06-13): 소유권이전3번신탁등기말소

* 갑5 (2022-06-23): 공유자전원지분전부이전 (채권액: 244,000,000원, 매매, 말소예정)

* 갑6 (2025-09-15): 강제경매 (말소기준권리)

4.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(이현준)

* 보증금: 244,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-07

* 확정일자: 2022-05-31

* 배당신고일자: 2024-05-07

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-12

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고:

* 권리분석: 해당 임차인은 전입일자 기준 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다.

4.4. 인수되는 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (을구 1번 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.)

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 김포시 고촌읍 신곡리는 김포골드라인 고촌역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 아파트 단지와 다수의 오피스텔이 밀집해 있으며, 상업지역으로서 근린생활시설 등이 풍부하여 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

5.2. 주변 개발 현황

김포시는 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충(예: 김포골드라인 연장 등)이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다. 본건은 고촌역 역세권으로, 이러한 개발 흐름의 수혜를 받을 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의 및 생활시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 아파트 단지가 많아 관련 생활 인프라를 공유할 수 있습니다.

6.2. 지역 편의시설

김포골드라인 고촌역을 통한 서울 접근성이 우수하며, 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 출퇴근이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(장 )이 존재하며, 전입일자(2024-11-12)상 대항력이 있습니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있고 인수 보증금은 없으나, 해당 임차인의 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 확인 및 대비가 필요합니다.

7.2. 법규 및 행정적 리스크

* 본건 토지는 고도지구, 중심지미관지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 토지거래계약허가구역 등 다수의 지구 및 구역에 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 거래 시 관련 법규 및 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)을 유의해야 합니다.

* 토지구획정리사업지구로 지정되어 있어, 관련 사항은 도시개발공사에 확인이 필요합니다.

7.3. 기타 특이사항

* HUG 인수조건 변경에 대한 세부 내용은 파악되지 않았으나, 해당 물건명세서상 HUG의 임차권은 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸 예정임을 확인했습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 김포골드라인 고촌역 인근의 역세권 오피스텔로서, 상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 건물 상태 및 이용 현황, 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인(장 )의 존재와 복잡한 토지이용계획 등은 명도 및 향후 활용에 있어 주의 깊은 검토가 필요한 부분입니다. HUG 관련 권리는 매각으로 소멸될 예정으로, 재산상의 부담은 크지 않을 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 고촌역 도보 이용 가능한 거리로 교통 편의성이 높습니다.

* 배후 수요: 주변 아파트 단지와 오피스텔 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 개발 잠재력: 김포시의 지속적인 개발 계획에 따른 지역 가치 상승 기대.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로 소유권 확보 및 활용이 용이합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 222,000,000원입니다.

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

다만, 예상 입찰가 산정 시에는 주변 시세, 임대 수익률, 향후 명도 비용 및 관련 리스크 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 시장 상황 및 본건에 대한 상세한 시세 분석 자료가 제공되지 않아 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

따라서, 입찰 전 반드시 주변 오피스텔의 실거래가 및 임대 시세 등을 면밀히 조사하고, 본건의 투자 가치를 다각적으로 평가하여 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

*주변 시설 관련 참고사항:

주변 지역은 상업 및 주거 복합 지역으로, 제공된 정보와 일반적인 도시 환경을 바탕으로 분석하였습니다. 외부 지도 서비스 및 검색사이트를 통한 혐오시설 유무 등 상세 조사는 본 보고서 작성 시점에서는 수행되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.