나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34477 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 100-51 제니스빌16차 1동 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부안초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주 위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환 경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2020.02.13) 외벽 : 석재붙임 및 벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

'공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))'으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 도시가스설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 '공동주택' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8. 26.~2026.8.25.)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입 니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34477 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 100-51, 제니스빌16차 1동 2층203호

건물명: 제니스빌16차

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

감정가: 271,000,000원

토지 면적: 38.28㎡ (약 11.58평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 54.16㎡ (약 16.38평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

사용승인일: 2020년 02월 13일 (비교적 신축)

1.1. 입지조건

주위환경: 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부안초등학교" 남서측 인근에 위치. 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로상태: 본건 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부안초), 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 부천지원 2025타경34477 강제경매개시결정 (갑구 6번).

인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정임. (을구 1번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 소멸 예상)

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-02

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인으로 인수 여부 및 실제 부담액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (박기석)

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-31

확정일자: 2021-01-26

배당신고일자: 2024-05-03

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 270,000,000원.

1.3. 상권분석

본건은 부안초등학교 인근에 위치한 도시형생활주택 단지 내 물건입니다.

주변에는 주거 시설(아파트, 다세대, 단독주택) 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

최근 실거래 사례 분석:

* 청산빌라 (1994년식, 36.36㎡): 2025년 12월 거래 100,000,000원.

* 덕문주택 (1990년식, 29.51㎡): 2025년 12월 거래 20,000,000원. (주의: 면적이 작고 가격이 매우 낮아 특이 거래로 판단됩니다.)

* 삼성마이빌 (2003년식, 49.54㎡): 2025년 12월 거래 142,000,000원.

본건(제니스빌16차, 2020년식, 54.16㎡)은 비교적 신축 건물에 속하며, 면적은 삼성마이빌과 유사하거나 약간 더 넓습니다.

가장 최근 거래된 삼성마이빌(49.54㎡)의 142,000,000원을 기준으로, 본건의 시세를 추정해볼 수 있습니다.

다만, 본 건물의 감정가(271,000,000원)는 최근 실거래가와 상당한 차이를 보이고 있어, 입찰 시 감정가의 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변 학군: 부안초등학교 인근으로 학군이 형성되어 있습니다.

교통: 차량으로 주요 도로 접근 용이, 버스정류장 인접.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

건물 상태: 2020년 2월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층에 위치. 비교적 신축급으로 건물 상태 양호 예상.

주요 설비: 위생 및 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비 구비.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025.8.26. ~ 2026.8.25. 입니다. 매수인 자격 요건 확인 및 관련 절차 준수가 필요합니다.

대항력 있는 임차인: 김 임차인이 전입일자 2025-01-02일자로 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 보증금 존재 가능성이 있으며, 이에 대한 인수 여부 및 금액을 반드시 확인해야 합니다. 이 부분은 상당한 인수 리스크를 내포할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 채권자가 주택도시보증공사임을 감안하여 관련 내용을 주의 깊게 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 입지 조건 및 건물 상태가 양호한 편입니다.

주요 리스크 요인으로는 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 미상 문제와 토지거래허가구역이라는 점입니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 미상분은 잠재적인 추가 비용 발생 가능성이 높아 신중한 접근이 요구됩니다.

채권자가 주택도시보증공사이며, HUG 관련 조건 변경이 있었던 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

감정가 대비 최근 시세가 낮은 경향을 보이므로, 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 사용승인으로 최신 건물에 속하여 하자 발생 가능성이 낮고 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

우수한 입지: 부안초등학교 인근의 주거 선호 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

도시형생활주택: 1인 가구나 소규모 가구의 수요가 꾸준한 도시형생활주택으로, 향후 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 271,000,000원

최근 시세 분석: 주변 유사 면적(49.54㎡)의 삼성마이빌이 2025년 12월 142,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건(54.16㎡)은 이보다 면적이 넓으므로 150,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

고려 사항:

* 대항력 있는 임차인 김 (보증금 미상)의 인수 부담 가능성: 이 부분은 입찰가를 낮추는 요인으로 작용해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 일반 매수자에게는 문제가 없으나, 절차 확인 필요.

* 신축급 건물이라는 점은 가격 상승 요인.

인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 이는 법원 기록상일 뿐 대항력 있는 임차인의 실제 보증금은 별도로 확인해야 하는 큰 리스크입니다.

상기 요소들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

특히, 대항력 있는 임차인 김 의 실제 보증금 및 인수 여부를 명확히 파악하는 것이 최우선 과제입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.