나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34473 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 289-10 누리애빌 나동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '원종역(서해선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 다세대주택, 아파트, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(원종역-서해선)이 소 재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호로서, (사용승인일: 2019.02.15) 외벽: 석재 붙임 및 파벽돌 붙임 등 마감, 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

'공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 승강기, 난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 부정형 토지로서, 현황 '공동주택(도시형생활주택)' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34473 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 289-10 누리애빌 나동 2층201호

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

감정가: 315,000,000원

토지면적: 41.77㎡ (약 12.64평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '원종역(서해선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린시설 등으로 형성된 지대로서 주위 환경은 보통임.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 전철역(원종역-서해선)이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 공히 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역)으로 지정되어 있음 (2025.8.26.~2026.8.25.).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 5월 29일자 주택도시보증공사의 가압류(갑구 5번)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부상의 을구 3번 주택임차권 등기가 말소된 것으로 기재되어 있으며, 임차인 현황에 대항력이 없는 것으로 나타나므로, 별도로 인수해야 할 권리나 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 점과 임차인에게 대항력이 없는 점을 종합적으로 고려할 때, 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 이에 대한 최종적인 판단은 집행 법원의 매각물건명세서를 재확인하는 것이 필요합니다.

인수 보증금: 0원 (임차인들의 대항력이 없으므로 인수할 보증금은 없습니다.)

채권 총액: 등기부채권 총액은 약 3,814,500,000원입니다.

주요 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김세희)

보증금: 267,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-09-26

확정일자: 2019-10-11

배당신고일자: 2025-10-22

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 감액분 18,000,000원

* 김현정

보증금: 267,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-09-26

확정일자: 2019-10-11

배당신고일자: 2023-11-03

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 감액분 18,000,000원

1.3. 상권분석

주변 건물 특성: 본건은 2019년 2월에 사용 승인된 누리애빌 나동 2층 201호로, 비교적 신축급에 속하는 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 이는 주변에 위치한 연식(1980~1990년대)이 오래된 다세대·연립주택과 차별화되는 강점입니다.

최근 거래 사례 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 1980년대~1990년대에 건축된 다세대주택들로, 본건(2019년 준공)과는 건축 연령 차이가 크므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 해당 JSON들의 거래 금액은 7,000만원 ~ 9,000만원 수준이며, 전용면적은 약 26.64㎡ ~ 31.32㎡ (약 8~9평)입니다.

* 본건의 건물면적은 59.96㎡ (약 18평)으로, 제공된 사례의 전용면적보다 약 2배 가량 넓습니다.

* 건축 연령, 면적, 건물 상태 등의 차이를 고려할 때, 제공된 JSON 정보는 본건의 현재 시세를 정확히 반영한다고 보기 어렵습니다.

추정 시세: 본건의 감정가 315,000,000원(3.15억원)은 2019년 준공된 건물 규모(약 18평)를 고려할 때, 주변 신축급 주택 시세를 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 근린시설 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 서해선 원종역 이용이 편리하며, 버스 등 대중교통망도 양호합니다.

주변 환경: 다세대주택, 아파트, 근린시설 등이 혼재된 주거지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

교육 및 의료시설: 주변에 초·중·고등학교 등 교육 시설이 분포하고 있으며, 병원 및 의원 등 의료 시설 이용도 가능할 것으로 예상됩니다. (정확한 위치 및 현황은 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 외국인 등 특별한 경우 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 유효).

HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 인수조건 변경 사항이 있는 물건으로 경매를 신청하였으므로, 잔금 납부 및 명도 과정에서 예상치 못한 변동 사항이 발생할 수 있습니다. 구체적인 변경 내용에 대한 확인이 필요합니다.

공동담보: 본 건물이 공동담보로 설정되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 경매 진행 및 배당 과정에 영향을 줄 수 있는 사항이므로, 등기부등본 및 관련 서류를 통해 상세히 확인해야 합니다.

임차인 권리 복합성: 등기부상 을구 3번 주택임차권이 말소된 것으로 기재되어 있고, 임차인 모두 대항력이 없으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 점은 추가적인 확인이 필요한 복합적인 권리관계입니다. HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸이 예상되나, 만약 소멸되지 않는 경우 명도 시 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 상대적으로 넓은 면적과 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 채권자가 HUG이고 임차인들의 대항력이 없어 명도 절차가 순조롭게 진행될 것으로 예상되는 점은 큰 장점입니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 특수 물건 관련 정보는 투자 결정 전 반드시 상세하게 검토해야 할 부분입니다. 또한, 등기부상 주택임차권의 말소 여부에 대한 최종 확인을 통해 권리관계를 명확히 하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2019년 사용 승인으로 건물 노후도가 낮고, 내부 시설 및 마감 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

대항력 없는 임차인: 임차인 전원이 대항력을 갖추고 있지 않아, 명도에 따른 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 매우 낮습니다.

역세권 입지: 서해선 원종역(예정)과 가까운 거리에 위치하여 교통 편의성이 우수하며, 향후 역세권 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

토지 지분: 건물 연면적 대비 넓은 토지 지분(약 12.64평)은 향후 자산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 315,000,000원

분석:

* 본건은 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 제공된 JSON 정보의 노후 다세대주택(1980~1990년대 건축)과는 직접적인 가격 비교가 어렵습니다. 신축 연식의 이점으로 인해, 감정가는 주변 시세를 상회하지만 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 건물의 규모(약 18평)와 최신 연식(2019년)을 고려할 때, 감정가 3.15억 원은 적정 범위 내에 있다고 평가됩니다.

* 임차인의 대항력이 없고, 채권자가 HUG라는 점을 고려할 때, 유찰 없이 감정가 수준에서 낙찰될 가능성도 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정(2026년 8월 25일까지) 및 HUG 인수조건 변경 등 특이사항은 입찰가 산정에 보수적인 접근을 요구합니다.

최적 입찰가 제안:

감정가 315,000,000원을 기준으로, 90~100% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* 보수적 입찰가: 290,000,000원 ~ 300,000,000원

* 적정 입찰가: 300,000,000원 ~ 315,000,000원

*주의: 본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 일반적인 시장 분석에 기반한 것으로, 실제 현장 조사, 법원의 최종 매각물건명세서 확인, 경쟁 입찰 현황 등에 따라 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 전문가와 상의하여 최종 결정을 내리시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.