나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34469 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 288-2 유창팰리스13차 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 오정구 고강동 소재 수주초등학교 남서측 인근 위치하고 주변은 동류형의 다세대주택 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물이며 사용승인일은 2020-09-29 임. 외벽 : 타일 붙임 등 내벽 : 타일, 페인트 등 창호 : 삿시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (* 내부구조도 별첨)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 진입로(폭 약 3m)를 통하여 약 6m 정도의 도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건번호

부천지원 2025타경34469 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 오정구 고강동 288-2 유창팰리스13차 4층403호

1.3. 건물 정보

건물명: 유창팰리스13차

사용승인일: 2020년 9월 29일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 5층 건물 중 4층

1.4. 용도 및 면적

용도: 다세대주택

토지면적: 28.99㎡ (약 8.77평)

토지지분: 28.9925㎡ (약 8.77평)

건물면적: 41.03㎡ (약 12.41평)

건물지분: 41.03㎡ (약 12.41평)

1.5. 감정가 및 매각 대상

감정가: 243,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.6. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

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2.1. 주위환경

본건은 부천시 오정구 고강동 소재 수주초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 동류형의 다세대주택 등이 소재하는 주택지대임.

2.2. 교통

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편임.

2.3. 진입로

동측 진입로(폭 약 3m)를 통하여 약 6m 정도의 도로에 연결됨.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

갑3 압류 (의정부세무서장, 2023-07-13)

3.2. 소유권 현황

소유권 보존: 이미녀 (2020-10-12)

소유권 이전: 김건회 (2021-09-23)

3.3. 압류 및 경매 개시

압류: 의정부세무서장 (2023-07-13), 부천시 (2024-08-23)

강제경매 개시: 주택도시보증공사 (2025-09-15, 사건번호: 2025타경34469)

3.4. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (채무자/소유자 관련 법인으로 추정)

임차인 (실제 점유자): 김정운

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-30

확정일자: 2021-06-21

배당신고일자: 2023-08-02

대항력: 없음

3.5. 인수 권리 및 보증금

등기부등본상 주택임차권(을3)은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 소멸될 예정임.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.6. 등기부채권 총액

280,000,000원 (주택임차권 설정 금액)

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

본건은 부천시 오정구 고강동의 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변 시세는 동류형의 다세대주택 가격대를 따르고 있습니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석 (제공된 JSON 데이터 분석)

* 월드하니타운 (2025년 12월 10일 거래, 3층, 37.28㎡): 100,000,000원 (약 268만원/㎡, 약 887만원/평)

* 성산주택 (2025년 12월 19일 거래, 2층, 43.56㎡): 136,000,000원 (약 312만원/㎡, 약 1,032만원/평)

* 행복빌 (2025년 12월 15일 거래, 3층, 57.51㎡): 225,000,000원 (약 391만원/㎡, 약 1,293만원/평)

4.3. 시세 분석

제공된 매매 사례들은 대부분 1990년대~2019년식의 건물이며, 본건(2020년 준공, 41.03㎡)보다 연식이 오래되었거나 면적이 넓습니다.

가장 유사한 연식(2019년)의 행복빌(57.51㎡)이 2억 2천 5백만원에 거래되었으며, 평당 약 1,293만원의 가격대를 형성했습니다.

이 가격대를 본건의 면적(12.41평)에 적용하면 약 1억 6천만원 수준이 됩니다.

하지만 본건은 2020년에 준공된 신축급 건물로서, 이 점이 감안되어 감정가는 2억 4천 3백만원으로 책정된 것으로 보입니다.

유사 면적의 최신 건물 거래 사례가 부족하여 감정가와 시장 시세 간의 괴리가 존재할 수 있으나, 신축이라는 점을 고려하면 감정가가 현재 시장 가치를 보수적으로 반영한 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

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5.1. 주변 시설

수주초등학교가 인근에 위치합니다.

5.2. 편의시설

주택지대 특성상 기본적인 편의시설 및 생활 기반 시설 이용이 용이합니다.

5.3. 혐오시설

본건 소재지 주변 지역을 확인한 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 토지거래허가구역

본건이 소재한 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 외국인 등 특정 매수인은 관련 법규에 따라 토지거래 허가를 받아야 할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

본건 경매는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 조건 변경이 있는 것으로 명시되어 있습니다. 그러나 권리분석 결과, 임차인의 대항력이 없어 매각 후 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

6.3. 공동담보

본건은 공동담보로 진행될 수 있으나, 개별 물건으로 경매가 진행되어 해당 물건 자체에 대한 직접적인 권리 관계에 큰 영향은 없습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 2020년에 준공되어 비교적 최신 연식의 다세대주택으로, 권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없습니다. 주거지로서의 입지 조건 또한 양호한 편입니다. 감정가는 2억 4천 3백만원으로, 최신 건물이라는 점이 반영된 것으로 보이나, 제공된 유사 매매 사례들과 비교 시 시세 편차가 있을 수 있습니다. 토지거래허가구역이라는 점은 일부 매수인에게 추가적인 절차를 요구할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

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* 최신 건축 연식(2020년 준공)으로 하자 발생 가능성이 낮고 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 임차인의 대항력이 없어 매각으로 인한 권리 관계가 깔끔하게 소멸되어 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 부담이 없습니다.

* 수주초등학교 인근 주택지대로 안정적인 주거 가치를 가집니다.

9. 예상 입찰가

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* 본 물건의 감정가는 243,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 건물이 감정가 대비 낮은 수준에서 거래되었음을 추정할 수 있습니다.

* 다만, 본건은 최신 연식(2020년)이라는 점과 향후 시장 가치를 고려하여, 보수적인 시장 가격에 신축 프리미엄을 일부 반영하여 예상 입찰가를 산정했습니다.

* 종합적으로 판단 시, 본건의 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* (참고: 상기 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 시세 변동, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.