나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34467 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 61-1 한화그랜드빌 1동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사구청" 북측 인근에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고, 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2002. 07월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건 다세대주택 건물 내의 5층 501호로서, 외벽:콘크리트 위 사이딩판넬 등 마감. 내벽:시멘트몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 다세대주택 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택은 북측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.08.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

본건은 부천지원 2025타경34467 (1) 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.2. 소재지및건물정보

소재지는 경기도 부천시 소사구 소사본동 61-1 한화그랜드빌 1동 5층501호입니다. 본건은 2002년 7월경 사용승인을 받은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 다세대주택 건물 내 5층 501호입니다.

1.3. 면적및감정가

토지 면적은 26.68㎡ (약 8.07평)이며, 토지 지분 면적은 26.675㎡입니다. 건물 면적은 48.20㎡ (약 14.58평)이며, 건물 지분 면적은 48.2㎡입니다. 감정평가액은 149,000,000원입니다.

1.4. 매각대상및경매구분

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사구청" 북측 인근에 위치합니다. 주변 일대는 동류형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하며, 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획및제한

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 7월 13일 접수된 의정부세무서장의 압류(갑6)입니다.

3.2. 인수되는권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 본 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 주택임차권(을3)은 매각으로 소멸되며, 이에 대한 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인현황

* 주택도시보증공사 (최선): 보증금 157,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-30, 확정일자 2021-11-02. 대항력 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

* 교통: 지하철역 및 버스정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 소사구청 등 행정기관 및 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다. 주변 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않으며, 주거 지역으로서의 성격이 강합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 일정 기간 내 전매 시 관련 허가를 받아야 하는 등의 제한사항이 발생할 수 있습니다. (허가기간: 2025.8.26.~2026.08.25.)

6.2. HUG인수조건변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 사항은 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없으므로, 이는 리스크 요인이 아닙니다.

6.3. 기타

임대 관계 등은 미상으로 조사되었으나, 현재 HUG가 임차인으로 파악되어 명도 관련 이슈는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합의견

본건은 부천시 소사구에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2002년 준공으로 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 내구성이 확보되어 있으며, 감정가는 1억 4,900만원입니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 명도 및 등기 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역에 해당하므로 매수 시 관련 절차 확인이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전한 권리 인수가 가능합니다.

* 인수되는 보증금이 없어 명도 및 추가 비용 발생 위험이 낮습니다.

* 인근에 소사구청 등 행정시설이 있어 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 향후 지역 개발 가능성을 고려한 장기적 관점의 투자가 가능합니다.

9. 예상입찰가

시세 분석 결과, 주변 연립 및 다세대주택의 최근 매매 정보를 보면, 2002년식 다세대주택(전용면적 36.71㎡)이 16,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 이보다 넓은 전용면적 48.20㎡를 가지고 있어, 이를 고려할 때 시장 가치는 1억 6,000만원 이상으로 추정됩니다.

감정가(149,000,000원)와 유사 면적의 최근 거래가(160,000,000원)를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 시장 가격은 1억 6,000만원 이상으로 판단됩니다. 안전한 낙찰과 수익성을 고려하여, 예상 입찰가는 1억 6,500만원을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.