나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34465 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 73-3 정안스타빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '괴안동행정복지센터' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 4층 403호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 화강석붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급, 배수설비, 난방설비,도시가스설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼오유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34465 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 73-3 정안스타빌 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 288,000,000원

토지면적: 28.72㎡ (약 8.69평)

토지지분: 28.72㎡ (약 8.69평)

건물면적: 43.68㎡ (약 13.21평)

건물지분: 43.68㎡ (약 13.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2019년경 (사용승인일 2019-02-20)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '괴안동행정복지센터' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

본건 건물은 북측 및 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역으로 분류되며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접합되어 있습니다.

본건은 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하며, 이는 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부상 을구 3번 주택임차권(김염)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어, 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리는 인천지방법원 부천지원 강제경매개시결정(2025타경34465)입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김 )

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-23

확정일자: 2021-10-05

대항력: 없음 (등기부상 말소 처리됨)

비고: 주택도시보증공사가 채권자이며, 해당 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 이경학

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-26

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력을 가지고 있으나, 보증금 및 차임이 미상으로 표기되어 있어 향후 예상치 못한 법적 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 이에 대한 철저한 법률 검토가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 괴안동 일대는 다세대주택과 단독주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 일부 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 주변 다세대주택의 실거래가를 분석한 결과, 3.3㎡당 약 900만원 ~ 950만원 수준에서 형성되어 있습니다 (2025년 기준).

* 괴안동 160-7 삼성마이빌(2003년 건축): 49.54㎡(약 15.00평), 2025년 12월 142,000,000원 (약 947만원/평)

* 괴안동 167-13 청산빌라(1994년 건축): 36.36㎡(약 11.00평), 2025년 12월 100,000,000원 (약 909만원/평)

본건 건물은 2019년경 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 주변 노후된 건물들에 비해 가치 상승 요인을 가질 수 있습니다.

다만, 감정가(288,000,000원)와 비교했을 때 최근 실거래가와의 괴리가 상당한 점은 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 괴안동행정복지센터가 위치하여 행정 업무 이용이 편리합니다.

대중교통 이용을 위한 노선버스정류장이 가까운 거리에 있어 시내 접근성이 양호합니다.

주변은 주거 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

현재까지 파악된 바로는 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 외국인 등 토지거래허가구역에 포함되어 있어, 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 기간 내)

대항력 있는 임차인: 이경학 임차인은 대항력을 보유하고 있으나 보증금 및 차임이 미상입니다. 이는 추후 보증금 반환 청구 또는 기타 법적 문제로 이어질 수 있는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사가 경매를 신청했으며, 인수 조건 변경 이력이 있습니다. 이는 경매 진행 과정이나 인수 조건에 특이사항이 있음을 시사하므로, 계약 및 잔금 납부 시 해당 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

공동담보: 본건 외 다른 물건이 공동 담보로 제공되었음을 의미합니다. 이는 다른 담보물의 경매 진행 상황 등에 따라 본건에 간접적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 괴안동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인)의 다세대주택입니다.

주택도시보증공사가 채권자이자 경매 신청인으로서, 'HUG 인수조건 변경' 및 임차권 말소 동의 확약서 제출 등 권리 관계를 정리하려는 움직임이 있습니다. 따라서 매각으로 인한 권리 인수 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

하지만 '대항력 있는 임차인 이경학'의 존재는 보증금 및 차임 미상이라는 점에서 주의 깊은 법률 검토가 필수적입니다.

최근 주변 실거래가와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 점을 감안할 때, 입찰 시에는 신중한 시세 조사와 잠재적 리스크에 대한 철저한 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2019년경 사용승인된 건물로, 주변 노후 건물 대비 상품 가치가 높을 수 있습니다.

우수한 입지: 주거 밀집 지역 내 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋고, 교통망 또한 편리합니다.

권리관계 명확성(예상): HUG의 적극적인 개입과 확약서 제출로 인해, 권리 인수 관련 복잡성이 상대적으로 해소될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 288,000,000원

주변 실거래가 분석:

* 삼성마이빌(49.54㎡, 2003년 건축): 142,000,000원 (약 947만원/평)

* 청산빌라(36.36㎡, 1994년 건축): 100,000,000원 (약 909만원/평)

시장 분석:

본건의 감정가(288,000,000원)는 주변 다세대주택의 최근 실거래가(약 100,000,000원 ~ 142,000,000원)와 비교했을 때 상당히 높은 수준입니다.

본건 건물이 2019년경 준공된 신축이라는 점을 감안하더라도, 감정가와 시세 간의 괴리가 큰 편입니다.

'대항력 있는 임차인 이경학'의 존재는 예측 불가능한 추가 비용 발생 가능성을 내포하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

'인수 보증금 합계 0원' 및 HUG의 말소 동의 확약서 제출을 고려할 때, 임차인으로 인한 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 216,000,000원 ~ 240,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 시장 상황을 바탕으로 산출되었습니다.

실제 입찰 시에는 현장 답사, 임차인 관련 법률 검토, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

특히, 대항력 있는 임차인 이경학에 대한 추가적인 법률 검토 및 현장 확인은 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.