나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34452 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 26-7 삼성팰리스 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '가톨릭대학교 성심교정' 남동측 인근에 위치하며 주위는 주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주거지대 내 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철1호선 역곡역이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 중 4층 402호로서, (사용승인일:2015.04.08) 외벽: 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감, 창호: PVC새시창임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 20미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 중로1류(폭20m~25m)(중로1-5호선)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가톨릭대-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34452 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 26-7 삼성팰리스 4층 402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 167,000,000원

토지면적: 21.34㎡ (약 6.45평)

토지지분: 21.344㎡ (약 6.46평)

건물면적: 35.93㎡ (약 10.87평)

건물지분: 35.93㎡ (약 10.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 중 4층

사용승인일: 2015년 4월 8일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '가톨릭대학교 성심교정' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지대 내에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에 지하철 1호선 역곡역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

북측으로 20미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 시가지경관지구(일반)

* 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-5호선)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 상대보호구역(가톨릭대-교육청문의)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 - 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 없이 모두 소멸될 예정입니다. (을구 순위 5번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 소멸됩니다.)

3.2. 말소기준권리

압류 (국민건강보험공단, 2024-09-10)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(강민희)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-22

* 확정일자: 2021-12-20

* 배당신고일자: 2024-03-29

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사가 말소 동의 확약서를 제출하여 인수 부담은 없습니다.

3.4. 등기부 현황

* 소유권 이전: 허재현 외 1명 (2015-07-06), 이유정 (2019-04-30), 장형민 (2021-02-17)

* 주택임차권: 강민희 (2024-03-29, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-09-10, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-15, 말소)

* 등기부채권 총액: 160,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 위치한 역곡동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역으로, 역곡역을 중심으로 상권이 발달되어 있습니다. 학교 및 근린생활시설과 함께 다양한 편의시설이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 상권 활성화 가능성이 있는 지역입니다.

4.2. 주변 매매/임대 시세 (최근 3개월)

* 2026년 3월 1일 거래된 45.33㎡(약 13.71평) 다세대주택은 14,400만원에 거래되었습니다. (평당 약 318만원)

* 2026년 3월 2일 거래된 36.35㎡(약 10.99평) 다세대주택은 13,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 380만원)

* 2026년 3월 3일 거래된 38.77㎡(약 11.73평) 다세대주택은 24,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 632만원)

본 물건의 면적(35.93㎡)과 유사한 36.35㎡ 물건이 13,800만원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가(167,000,000원)는 최근 거래 시세 대비 높은 수준으로 보입니다. 다만, 본 물건은 2015년에 건축되어 비교적 신축에 해당하여 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 학교(가톨릭대학교 성심교정 등) 및 다양한 근린생활시설이 있어 생활이 편리합니다. 역곡역 인근으로 상업시설이 발달해 있어 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통

1호선 역곡역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다. 또한, 노선버스 정류장도 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 건축물 정보

건축물대장상 '삼성팰리스' 건물이며, 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 2015년 4월 8일에 사용 승인되었습니다. 내부 마감은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 PVC새시창으로 되어 있으며, 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 다만, 이는 주로 외국인 등 특정 대상에 해당하며, 일반적인 내국인 거래 시에는 큰 문제가 없을 수 있으나, 취득 시 관할 시군에 확인이 필요합니다. (검색 결과, 2024년 5월 부천시 전역이 토지거래허가구역에서 해제될 예정이라는 정보도 있어, 실제 허가구역 지정 여부 및 적용 대상에 대한 최신 확인이 필요합니다.)

6.2. 임차인 권리

임차인 '강민희'는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 발생하지 않습니다.

6.3. 감정가 대비 시세 비교

최근 거래된 유사 면적의 물건(36.35㎡)이 13,800만원에 거래된 반면, 본 물건의 감정가는 167,000,000원으로, 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역곡역 인근에 위치한 신축(2015년 준공) 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 임차인 관련 권리 분석상 인수 부담이 없고, 건물 자체의 상태도 양호할 것으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 여부 및 실제 거래 시 발생할 수 있는 절차, 그리고 감정가와 최근 시세 간의 차이를 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역곡역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 2015년 준공된 비교적 신축 건물로 관리가 용이합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 주변에 학교 및 근린생활시설이 많아 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 167,000,000원입니다. 최근 유사 면적 거래 사례(36.35㎡, 13,800만원)와 본 건의 신축 연도(2015년)를 종합적으로 고려할 때, 신축 연도를 감안하여 감정가 수준에 근접하는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 최근 실거래가와의 격차, 토지거래허가구역 여부에 대한 최종 확인 및 해당 지역의 실질적인 수요를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 145,000,000원에서 155,000,000원 사이로 예상됩니다. (인수 보증금 0원 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.