나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34506 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 79-2 대웅주택 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 "부천초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평슬래브지붕 4층 중 제1층 제102호 외벽: 치장벽돌쌓기 및 세멘몰탈위 페인트 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 샷시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급 배수 시설, 개별난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측의 진입로를 통해 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 항공표면< 공항시설법> , 상대보호구역(상대보호구역(부천초)(기타사항은부천교육지원청에문의)< 교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(상대보호구역 (부천초병설유)(기타사항은부천교육지원청에문의)<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34506 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 약대동 79-2 대웅주택 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 150,000,000원

토지면적: 42.60㎡ (약 12.88평)

건물면적: 63.17㎡ (약 19.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축연도: 2003년 (사용승인일 2003.01.17 기준)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 "부천초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 건은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(부천초등학교), 과밀억제권역에 해당하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대).

3. 권리분석

권리관계 요약

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 8월 25일자 하나은행의 가압류(갑10)입니다. 해당 권리보다 선순위 권리는 없습니다. 모든 압류 및 가압류, 강제경매(채권자: 주택도시보증공사, 갑14) 등은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(장혜리)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-08

* 확정일자: 2022-04-21

* 대항력: 없음

말소 대상 권리: 을구 7번 주택임차권(장혜리, 보증금 150,000,000원)은 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 될 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 약대동 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 1990년식, 39.6㎡: 67,000,000원 (약 169만원/㎡)

* 2003년식, 72.2㎡: 185,000,000원 (약 256만원/㎡)

* 2016년식, 48.4㎡: 192,000,000원 (약 397만원/㎡)

본건(2003년식, 63.17㎡)과 유사한 건축 연도 및 크기를 가진 2003년식 72.2㎡ 건물이 185,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 161,720,000원 (63.17㎡ * 256만원/㎡) 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 150,000,000원과 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

5. 생활정보

주변 시설

본건 인근에 "부천초등학교" 및 "부천초등학교 병설유치원"이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 다양한 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용도 보통 수준으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역

본 건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 만약 낙찰자가 일반 개인일 경우, 취득 시 관련 허가를 받아야 하므로 취득 절차에 추가적인 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 신청하였으며, 인수조건 변경 사항이 있습니다. 이는 임차인 보증금 관련하여 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 조건으로 진행되는 것으로 보이나, HUG의 구체적인 역할과 관련된 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임대차 관계

임대관계는 미상으로 명시되어 있으나, 임차인 현황 및 등기부상 주택임차권이 확인됩니다. 다만, 대항력이 없는 것으로 분석되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 약대동에 위치한 다세대주택으로, 부천초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. 권리 분석상 특별한 인수 대상 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 낙찰 후 취득 절차에 허가 관련 확인이 필요합니다. HUG의 적극적인 채권 행사를 통한 경매로, 임차인 관련 문제는 명확히 정리된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 주변 학교 인접으로 인한 교육 환경 이점

* 권리분석상 특이사항 없어 명확한 인수 부담 없음 (HUG 말소 동의 확약서 확인)

* 부천시 원미구 약대동의 입지 조건

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 150,000,000원이며, 유사 연식 및 면적의 주변 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 현재 시세는 약 161,720,000원 수준으로 추정됩니다. 인수되는 보증금이 없는 점과 토지거래허가구역이라는 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 시세 추정치를 감안하여 155,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 신중한 접근을 위해 토지거래허가 관련 절차 및 HUG 인수조건 변경에 대한 상세 확인 후 입찰 참여를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.