나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34501 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 606-15 송정뜰안채 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동소재 부천남중학교 북서측인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 다세대주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층건물 중 5층 501호로서 외벽:치장벽돌 마감등. 창호;샤시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지를 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천남중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(샛별유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성주초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역,(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부천지원 2025타경34501 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 606-15 송정뜰안채 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 213,000,000원

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 30.09㎡ (약 9.09평)

토지지분: 30.09㎡ (약 9.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.17㎡ (약 16.39평)

건물지분: 54.17㎡ (약 16.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.4. 건물 정보

건물명: 송정뜰안채

사용승인일: 2009년 01월 23일

구조: 철근콘크리트조

층수: 5층 건물 중 5층

전용면적: 54.17㎡ (약 16.39평)

건축물대장상 총면적: 501.24㎡

건축물대장상 연면적: 501.24㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 부천남중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 관계

본건은 동측 및 남측으로 포장된 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천남중, 샛별유치원, 성주초), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 11월 27일자 부천시의 압류입니다.

3.2. 등기부현황

* 갑구: 소유권이전(박민호, 최익환), 압류(부천시, 관악세무서장, 강서세무서장), 강제경매(주택도시보증공사) 등기 이력이 있습니다.

* 을구: 주택임차권(조태훈, 보증금 195,000,000원) 등기 이력이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(조태훈)

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 17일

* 확정일자: 2021년 11월 15일

* 배당신고일자: 2023년 12월 19일

* 대항력: 없음

3.4. 권리분석 요약

본 경매물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 을구 9번 주택임차권등기(조태훈)의 경우, 등기부상 말소 예정으로 표기되어 있으며, '물건명세서 참고사항'에 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 임차인은 대항력이 없으므로, 해당 임차보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 함께 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 일반적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 부천남중학교 (북서측 인근)

* 샛별유치원 (상대보호구역)

* 성주초 (상대보호구역)

5.2. 교통 및 편의시설

* 인근 버스정류장 이용이 용이하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타

* 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 해당 기간 내 외국인 등 토지 거래 시 허가 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이 기간 내에 낙찰받을 경우, 외국인 등은 취득 허가를 받아야 하며, 관련 규정(실거주 의무 등)을 준수해야 합니다.

6.2. 임차권 관련

주택임차권(을구 9번)은 보증금 195,000,000원이며, 임차인 조태훈은 대항력이 없습니다. 또한, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 213,000,000원이지만, 최근 시세 분석 결과와 토지거래허가구역이라는 점을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 권리 분석상 인수되는 임차보증금이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없어 권리관계가 명확합니다.

* 다세대주택이 밀집한 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 최근 매매 정보를 바탕으로 시세를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적의 다세대주택 거래 사례는 약 1억 5,500만원에서 2억원 수준으로 나타납니다. 특히, 59.66㎡ 면적의 주택이 20,000만원에 거래된 사례를 고려할 때, 본건의 전용면적 54.17㎡의 적정 시세는 약 170,000,000원 내외로 추정됩니다. 감정가(213,000,000원)와 시장 시세를 종합적으로 고려하고, 토지거래허가구역이라는 특성을 감안할 때, 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 180,000,000원으로 산정합니다.

10. 주변 시설 분석 (혐오시설)

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적으로 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 집중되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부천시 대장동 일대에 쓰레기 소각장, 하수처리장 등 혐오시설이 밀집된 지역이 언급되나, 이는 본건 소재지와 직접적인 연관성이 낮습니다.

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