나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34504 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 238-31 효성빌라 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 오정구 원종동에 위치하는 "오정초등학교" 북측인근의 "효성빌라" 2동 2층 201호로서 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지대인바 주변환경은 보통시됨.

교통상황

북측으로 접한 소로를 통하여 소사로 등 간선도로에 연계되며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 평스라브지붕 5층건내 2층 201호로서 외벽: 드라이비트 등 마감. 내벽: 몰탈위페인팅, 벽지 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일 : 2002.05.25.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(오정초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

재매각임, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경34504 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

재매각 여부: 재매각

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 238-31 효성빌라 2동 2층201호

건물명: 효성빌라

용도: 다세대주택

감정가: 156,000,000원

건물 사용승인일: 2002.05.25

1.3. 면적 정보

토지면적: 27.37㎡ (약 8.28평)

토지지분: 27.37㎡ (약 8.28평)

건물면적: 54.16㎡ (약 16.38평)

건물지분: 54.16㎡ (약 16.38평)

전용면적: 약 54.16㎡ (약 16.38평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치하며, "오정초등학교" 북측 인근의 "효성빌라" 2동 2층 201호입니다.

주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지대로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

북측으로 접한 소로를 통해 간선도로인 소사로 등으로 연계되며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023.01.06 서울중앙지방법원 가압류 (채권자: 주식회사대한채권관리대부, 14,272,996원)

총 등기부채권액: 174,272,996원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김진경)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-28

확정일자: 2022-04-14

배당신고일자: 2024-05-14

대항력: 없음

비고: 을구 9번 주택임차권 등기 확인. 주택도시보증공사(HUG)에서 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

없음 (모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거지역 내에 위치하여 주변에 기본적인 편의시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

정확한 상권 수준은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

오정초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

주변 상권 분석을 통해 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 접근성을 확인할 수 있습니다.

5.3. 기타

주변 환경은 다세대 주택 위주로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역에 해당합니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

매수인은 거래 허가를 받아야 하며, 관련 규정을 숙지해야 합니다.

6.2. 재매각 물건

본건은 재매각 대상 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 계약이 해제된 사유가 있을 수 있습니다.

재매각 시에는 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 상향 조정됩니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 사항이 있으므로, 계약 시 관련 서류 및 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 원종동에 위치한 다세대주택으로, 오정초등학교 인근의 주거지대에 자리하고 있습니다.

건축된 지 20년이 넘었으나, 기본적인 구조 및 설비를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 특별한 권리는 없는 것으로 판단되나, 토지거래허가구역 지정 및 재매각이라는 특수성을 고려해야 합니다.

HUG 인수 조건 변경 사항은 명확히 확인하고 진행해야 할 부분입니다.

입찰 시 재매각 조건에 따라 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%임을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

8.2. 소멸주의 원칙

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

8.3. 잠재적 가치

토지거래허가구역 해제 시점 또는 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 기준)를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

72. 45㎡ (2023년 건축): 269,000,000원

41. 16㎡ (1989년 건축): 120,000,000원

48. 63㎡ (2019년 건축): 253,000,000원

본건의 건물 면적은 54.16㎡ (약 16.38평)이며, 감정가는 156,000,000원입니다.

최근 매매 사례 중 41.16㎡ 면적의 거래가 120,000,000원에 이루어진 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

실거래가와 감정가를 비교했을 때, 본건의 감정가 156,000,000원은 평당 약 470만원 수준입니다.

유사 면적 및 연식의 물건 시세는 평당 300만원 ~ 700만원 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다. (41.16㎡ / 120,000,000원 = 약 291만원/평, 48.63㎡ / 253,000,000원 = 약 520만원/평)

건축 연도(2002년)와 면적(54.16㎡)을 감안할 때, 주변 시세는 140,000,000원 ~ 180,000,000원 범위로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가

본건은 재매각 물건이며, 토지거래허가구역이라는 점, 그리고 HUG 관련 특이사항이 있는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 156,000,000원을 기준으로, 시세 분석 결과와 주변 낙찰가율 동향을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다.

특히, 권리 인수 여부, 현황 조사 등을 통해 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

재매각 조건에 따른 20% 보증금 납부에 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.