나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34484 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 133-7 롯데그랑빌101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "심곡2동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 편도 2차선의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-3호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원미초-부천교육지원청문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래 계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(20 25.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부천지원에서 진행하는 부동산강제경매 사건으로, 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 부천지원 2025타경34484 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 133-7, 롯데그랑빌101동 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 236,000,000원

* 토지면적: 28.73㎡ (약 8.69평)

* 건물면적: 70.01㎡ (약 21.18평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "심곡2동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 유사한 형태의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 북동측으로 편도 2차선의 도로에 접하여 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 8월 19일 접수된 국민건강보험공단의 압류 (갑13) 입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 주택임차권 등)는 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 을구 순위 14번 주택임차권(이성혜)이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었고, 등기부상 해당 임차권은 '말소'로 표기되어 있어 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* * 임차인: 주택도시보증공사(이성혜)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2022-02-18

* 확정일자: 2022-01-27

* 배당신고일자: 2024-02-26

* 대항력: 없음

* 비고: '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 있으나, 임차인 현황에는 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, 물건명세서상 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이 부분에 대한 명확한 사실관계 확인이 권장됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 심곡동 일대는 다세대주택, 아파트 등 주거 시설과 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성 또한 양호하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 시장 가격 동향 (최근 매매 사례 참고):

* 서진베스트빌(2002년식, 31.01㎡): 2026년 3월, 83,000,000원

* 현대빌리지7차(2000년식, 71.1㎡): 2026년 3월, 180,000,000원

* 삼성퍼스터빌(2001년식, 71.28㎡): 2026년 4월, 235,000,000원

* 본건 롯데그랑빌101동(2002년식, 70.01㎡)의 감정가 236,000,000원은 유사 면적 및 연식의 최근 거래 사례와 비교 시, 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 단, 위 거래 사례는 동일 단지 또는 건물이 아닌 주변의 유사 물건입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의성: 심곡2동행정복지센터 인근에 위치하며, 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 대중교통(버스) 이용이 용이하고 차량으로의 접근성도 좋습니다.

* 교육 환경: 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다. (원미초 및 부천교육지원청에 문의 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등은 토지거래 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있으나, 내국인 간의 거래에는 직접적인 영향이 없습니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 임차인 관련 불확실성: 임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으나, '대항력있는임차인'이라는 특이사항과 정보가 상이합니다. HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인수 보증금은 0원으로 예상되지만, 이 부분에 대한 최종적인 법적 검토 및 확인이 필수적입니다.

* 건축물 노후도: 2002년에 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 상으로는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 입지, 교통, 생활 편의시설 접근성 면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 대부분 말소될 예정이며, 임차인 관련 사항에서 약간의 불확실성이 존재하나 인수되는 보증금은 없는 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 2002년 건축된 건물임을 감안하여 향후 관리 계획을 수립하는 것이 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

* 부천시 원미구의 도심권역에 위치한 주거용 부동산.

* 안정적인 주거 환경 및 편리한 교통 접근성.

* 권리관계가 명확하여 인수되는 부담(임차보증금)이 없음.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 236,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시장 분석:

* 최근 유사 면적(약 70㎡)의 다세대주택 거래 사례(삼성퍼스터빌, 71.28㎡)가 2026년 4월 235,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가 236,000,000원은 이 시세와 유사한 수준입니다.

* 건축 연도(2002년), 층수(5층 중 3층) 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 권장 입찰가:

* 종합적인 권리관계 확인 및 임차인 관련 불확실성 해소, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 215,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 특히, '대항력있는임차인' 문구와 '대항력: 없음' 표기 간의 간극에 대한 명확한 확인 없이 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.