나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34448 [1] 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 3층320호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "신풍초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 주상복합부동산과 상업용부동산이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 중 3층 320호로서 외벽 : 대리석 불임 및 페인트 마감 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 샤시 창호 등

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 승강기, 소화전, 도시가스시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로 업무시설 및 제1.2종 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 대로, 동측으로 소로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(풍무2), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구<공항시설법>, 제3종구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물현황도상 다락방이 존재하며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경34448 (1)

경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 3층 320호

오피스텔

감정가: 126,000,000 원

토지면적: 1717.30㎡ (약 519.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 공유지분: 0㎡ (대지권 미등기 상태)

건물면적(전용): 19.89㎡ (약 6.02평)

건물면적(총 연면적): 13744.2877㎡

건물 공유지분: 19.8949㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건축 연도: 2020년

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "신풍초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 주상복합부동산과 상업용부동산이 소재하는 상업지대입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

서측으로 대로, 동측으로 소로의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

본건이 속한 지역은 도시지역, 준주거지역이며, 공항고도제한구역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

채권자: 주택도시보증공사

임차인 정보:

주택도시보증공사 (최소현)

보증금: 110,000,000 원

차임: 0 원

전입일자(사업일자): 2020-05-21

확정일자: 2020-04-20

배당신고일자: 2024-06-03

대항력: 없음

주택도시보증공사 (최소현)

보증금: 115,500,000 원 (1차 보증금 증액분 5,500,000원 포함)

차임: 0 원

전입일자(사업일자): 2020-05-21

확정일자: 2022-05-03

배당신고일자: 2024-06-03

대항력: 없음

말소기준권리: 근저당권 (채권자: 하형철, 채권금액: 22,000,000 원, 접수일자: 2022-10-21) - 매각으로 소멸됩니다.

압류: 동고양세무서장, 고양세무서장, 김포시 (모두 말소 예정)

강제경매: 주택도시보증공사 (채권금액: 115,500,000 원, 접수일자: 2025-09-12) - 본 경매의 근거입니다.

등기부채권 총액: 132,000,000 원 (근저당 22,000,000원 + 강제경매 115,500,000원 - 기타 채권들은 말소 예정)

주요 특이사항:

* 대지권미등기: 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 토지 소유권이 건물 등기부에 제대로 연결되지 않은 상태입니다. 이는 추후 재산권 행사나 거래에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 인수 조건이 변경되었다는 점은 해당 물건의 거래 또는 권리 관계에 변동이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 임차인 대항력 없음: 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 보증금 인수 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다. (물건명세서 상 임차권이 매각으로 소멸되지 않는다고 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 사실상 소멸될 가능성이 높습니다.)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 풍무동은 김포시의 주요 상업지대 중 하나로, 주상복합 및 상업용 부동산이 밀집해 있습니다.

인근에 신풍초등학교가 있어 배후 수요가 존재하며, 다양한 편의시설과 접근성이 좋은 교통망을 갖추고 있습니다.

최근 매매 정보 분석:

* 2024년 10월 30일: 9,500만원 (전용면적 19.55㎡, 5층)

* 2024년 10월 25일: 9,200만원 (전용면적 19.89㎡, 6층)

* 2025년 2월 19일: 16,000만원 (전용면적 30.90㎡, 8층) - 이 거래는 면적이 더 넓은 호실이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

전용면적 약 19.5~19.9㎡의 오피스텔의 경우, 최근 2024년 말에 9,200만원에서 9,500만원 선에서 거래가 이루어졌습니다. 이는 본건의 감정가 12,600만원보다 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 김포도시철도 풍무역(예정, 5/9호선/공항철도 환승 가능) 인근에 위치하며, 서울 외곽순환도로, 김포한강로 등 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 이마트 트레이더스 김포풍무점, 홈플러스, 영화관, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 인근에 있습니다.

* 교육시설: 신풍초등학교가 인접해 있으며, 김포여자중학교, 마송고등학교 등 교육시설이 가까이 있습니다.

* 주변 환경: 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 대체적으로 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다. (주변 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 가장 치명적인 리스크입니다. 토지 소유권이 불분명하여 추후 법적 분쟁이나 재산권 행사에 큰 제약이 따를 수 있습니다. 명확한 해결 방안이 마련되지 않는 한, 투자 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사 관련 조건 변경으로 인해 예상치 못한 추가 비용이나 절차상의 복잡성이 발생할 가능성이 있습니다.

* 감정가와 시세 괴리: 본건의 감정가가 최근 실거래가(유사 면적)보다 높게 책정되어 있어, 경매 진행 시 가격 조정이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김포시 풍무동의 역세권 및 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있다는 장점이 있습니다. 하지만, '대지권 미등기'라는 매우 심각한 법적 하자가 존재하며, 이로 인해 부동산의 완전한 소유권 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 또한, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되어 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. HUG 관련 조건 변경 또한 잠재적 불확실성으로 작용합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 풍무역세권 개발 지역으로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 도심 접근성이 뛰어나고 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 소형 오피스텔 수요: 1~2인 가구 증가 추세에 따라 소형 오피스텔에 대한 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 가장 큰 리스크는 '대지권 미등기'입니다. 이 문제가 해결되지 않는다면 실질적인 가치는 크게 하락할 수 있습니다. 또한, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되어 있어 시세 반영이 필요합니다.

따라서, 현재 파악된 유사 면적의 최근 실거래가(9,200만원~9,500만원)와 감정가(12,600만원)를 종합적으로 고려하되, '대지권 미등기'라는 중대한 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 리스크 요소를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원 수준으로 제안합니다. 다만, 이는 '대지권 미등기' 문제 해결 가능성 및 추가적인 권리 분석 결과를 바탕으로 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.