나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512484 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-14 스타뷰 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '남측' 인근에 소재하며, 본건 인근은 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층 건물 중 제5층 제501호로서, 외벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

본건은 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 급탕설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접필지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -등기사항전부증명서 상 "주택임차권"이 되어있는바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건내역

사건번호: 인천지방법원 2025타경512484 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-14 스타뷰 5층501호

신주소: 인천광역시 미추홀구 인주대로35번길 36-14 (숭의동)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층 건물 중 제5층 제501호

건축년도: 2016년

2.3. 면적

토지면적: 12.03㎡ (약 3.64평)

토지지분: 12.03㎡ (약 3.64평)

건물면적 (전용면적): 84.67㎡ (약 25.61평)

건물지분: 84.67㎡ (약 25.61평)

2.4. 가치 및 매각정보

감정가: 194,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: (제공된 정보에 구체적인 주의사항 없음)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, 인근은 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

3.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3.3. 인접 도로상태

건물의 남측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있음.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 일반상업지역

* 기타 용도지구: 방화지구

* 행위제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

* 허가구역: 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21까지, 외국인 등에 한함)

4. 권리분석

4.1. 등기부현황 요약

본건물의 말소기준권리는 2021년 3월 10일자 남인천세무서장의 압류입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

총 권리금액은 199,000,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-10-16

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 800,000원

전입일자(사업일자): 2024-10-07

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (박정헌)

보증금: 199,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-10-20

확정일자: 2020-10-08

배당신고일자: 2022-11-30

대항력: 없음

4.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 파악됨)

단, 집합건물 등기부 요약 상 을구 순위 1번 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 인천광역시 미추홀구 숭의동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 상업 기능이 활발하게 이루어지고 있습니다. 인근에 다수의 상점, 식당, 편의시설 등이 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

인천지방법원 2025타경512484 물건지 주변으로 직접적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. (추가적인 현장 조사 또는 상세 지도 확인 필요)

6. 생활정보

6.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 주거환경

주변이 주거지역 및 업무시설과 혼재되어 있어 조용하면서도 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항이 존재하므로, 계약 진행 시 HUG 측과의 명확한 확인 및 절차 진행이 필수적입니다.

7.2. 미등기 권리 또는 미확인 사항

등기부상 주택임차권이 존재하나 말소 동의가 확약된 상태입니다. 그러나 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (김 임차인의 차임이 80만원으로 기재되어 있으나, 보증금 0원인 점은 특이사항입니다.)

7.3. 감정가와 시세의 차이

감정가 194,000,000원 대비 최근 실거래가(2026년 5월 175,000,000원)가 낮은 점은 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 스타뷰 오피스텔 5층 501호로, 전용면적 84.67㎡(약 25.61평)의 넓은 면적을 갖추고 있습니다. 건축된 지 10년 미만의 비교적 신축 건물로, 외관 및 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 주위 환경은 주거와 업무, 상업시설이 혼재되어 있어 생활이 편리하며 교통 여건도 보통 이상입니다.

권리분석상으로는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 명확한 권리 인수가 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG 관련 인수조건 변경 사항과 임차인 관련 사항은 신중한 검토가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 넓은 전용면적 (84.67㎡)

* 비교적 신축 건물 (2016년 준공)

* 교통 및 생활 편의시설 접근성 양호

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 진행 용이 (대항력 있는 임차인 없음)

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 거래가 2024년 2월 160,000,000원, 2026년 5월 175,000,000원에 이루어졌습니다. 본건의 감정가는 194,000,000원이나, 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 안정적입니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항 및 등기부상 명확히 소멸되는 권리 (주택임차권)를 고려할 때, 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

현 시세기준 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 175,000,000원에서 185,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서 작성 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 178,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.