나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512476 [1] 인천광역시 부평구 십정동 579-2 미래21(3차) 1동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 십정동 소재 "제일고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 다세대주택 형태의 공동주택 등이 혼재하는 주택지대로 이루어져있으며, 본건물 서측으로는 동암산 임야지대와 접하고있습니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 약 5분 정도 거리에 인천1지하철 '부평삼거리역'이 소재하여 교통여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 일부로서, 외 벽 : 외장타일, 인조석 등 마감, 창 호 : PVC새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 편의설비 갖추고있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단으로 세로장방형을 이루고 있으며, 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 동측으로 약 8 미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08 -26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경512476 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 부평구 십정동 579-2 미래21(3차) 1동 5층501호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

175,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 35.74㎡ (약 10.81평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 63.00㎡ (약 19.06평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건축물 정보

* 건축 연도: 2009년 (사용승인일: 2010-02-11)

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브 지붕 5층 건물 내 5층 일부

* 세대수: 10세대

1.10. 주요 조건

* HUG 인수조건 변경

* 선순위 임차권 (단, 말소 동의 확약서 제출로 낙찰자 인수 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 "제일고등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 다세대주택 등 공동주택이 혼재하는 주택지대를 이루고 있습니다. 본 건물 서측으로는 동암산 임야지대가 접해 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 도보 약 5분 거리에 인천지하철 1호선 '부평삼거리역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본 건물 동측으로 약 8미터 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 용도지역: 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

* 참고: 토지거래허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일로 만료되었으므로, 현재 시점에서는 허가구역이 아닙니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리: 2010년 03월 17일 접수된 소유권이전 (박경원) 또는 2022년 09월 16일 접수된 가압류 (엠메이드대부) 중 빠른 날짜 (다만, 일반적으로 압류/가압류 중 가장 빠른 것이 말소기준이 됩니다. 본건은 2022년 09월 16일 접수된 엠메이드대부의 가압류가 말소기준권리입니다.)

3.2. 등기부 현황 (주요 내용)

* 소유권 이전: 박경원 (2010.03.17), 박희라 (2020.06.09), 유정이 (2021.03.12)

* 주택임차권: 엄광용 (2023.03.29 접수, 170,000,000원). 전입일자: 2021-02-10, 확정일자: 2021-01-26.

* 비고: 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 가압류: 엠메이드대부 (2022.09.16, 3,929,148원), 농업협동조합자산관리회사 (2023.12.21, 16,448,084원)

* 압류: 부평구 (2025.05.15)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.09.18, 170,000,000원). 인천지방법원 2025타경512476.

3.3. 인수되는 권리

* 일체의 유치권, 법정지상권 등은 없는 것으로 판단됩니다.

* 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (엄광용)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-10

* 확정일자: 2021-01-26

* 대항력: 없음 (말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하지 않는 권리임)

* 비고: HUG 인수조건 변경 물건으로, HUG가 보증금을 대위 변제하고 대항력을 포기함에 따라 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 매매 정보 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 기준 주변 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 인천 부평구 십정동 174-191 (동민에이스빌, 2002년식, 39.98㎡): 218,000,000원 (약 545만원/㎡)

* 인천 부평구 십정동 24-8 (지훈캐슬1,2동, 2011년식, 58.11㎡): 128,000,000원 (약 220만원/㎡)

* 인천 부평구 십정동 181-253 (한양탑스빌, 2003년식, 38.92㎡): 70,000,000원 (약 180만원/㎡)

4.2. 대상 물건 시세 평가

본건은 2009년식 다세대주택으로 전용면적 63.00㎡ (약 19.06평)이며, 감정가는 175,000,000원입니다.

감정가 기준 평당 약 918만원/㎡ (175,000,000원 / 63㎡) 입니다.

이는 최근 거래된 유사 물건들의 평당 가격 (약 180만원~545만원/㎡) 중 중간 정도 또는 상회하는 수준입니다. 특히, 가장 유사한 면적을 가진 지훈캐슬1,2동 (58.11㎡)의 실거래가(128,000,000원)를 고려할 때, 평당 가격은 약 220만원/㎡ 수준으로, 본건의 감정가 기준 평당 가격은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

다만, '미래21(3차)'라는 특정 건물명을 가진 점, 5층이라는 위치, 그리고 HUG 인수조건 변경으로 인한 권리관계 명확성(인수 보증금 없음) 등은 긍정적 요인입니다. 주변 개발 가능성 및 인천 부평 지역의 전체적인 시세 동향을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 인천지하철 1호선 부평삼거리역 도보 5분 거리, 다수의 버스노선 이용 가능.

* 교육: 단지 남측 인근에 제일고등학교 위치.

* 상업시설: 주변에 상업시설이 혼재되어 있으나, 상세한 대형마트, 병원 등은 추가 확인 필요. (검색 결과, 부평삼거리역 인근에 술집이 많다는 정보가 있어 유흥가 특성이 일부 존재할 수 있습니다.)

5.2. 주거 환경

주택가에 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다. 서측 동암산 임야지대와 인접하여 일부 녹지 환경을 느낄 수 있습니다. 다만, 주변에 술집 등이 많다는 정보는 저녁 시간대 소음 등 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

HUG 인수조건 변경 물건은 통상적으로 낙찰자가 선순위 임차인의 보증금을 인수하지 않아 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 그러나, HUG 인수조건 변경 물건이라고 해서 모든 리스크가 해소되는 것은 아니므로, 추가적인 확인 및 분석이 필요할 수 있습니다. 본건의 경우, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 임차권은 말소될 예정이며, 인수 보증금 또한 0원이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 임대관계 미상

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대 관계가 불명확한 상태입니다. 현재 파악된 임차인은 주택도시보증공사(엄광용)이며, 보증금 및 차임 정보는 명확히 기재되어 있습니다.

6.3. 주변 환경

부평삼거리역 주변에 술집 등이 많다는 정보는 저녁 시간대 소음이나 환경적 측면에서 민감한 구매자에게는 단점으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제 경매 물건으로, 인천지하철 1호선 부평삼거리역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. 2009년에 건축된 비교적 신축에 속하는 다세대주택으로, 5층에 위치하고 있습니다. HUG 인수조건 변경 물건으로, 임차인의 보증금을 인수하지 않아 권리관계가 명확하다는 큰 장점이 있습니다.

단점으로는 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 부평삼거리역 인근의 주거 환경이 술집 밀집 지역과 인접하여 유흥가 특성이 일부 나타날 수 있습니다. 또한, 이해관계인의 협조 부족으로 임대 관계가 불명확했던 점도 고려해야 할 부분입니다.

종합적으로 볼 때, 명확한 권리관계와 역세권 입지는 장점이나, 시세 분석 및 주변 환경에 대한 신중한 검토가 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 1호선 부평삼거리역까지 도보 5분 거리로 교통이 매우 편리합니다.

* 권리관계 명확성: HUG 인수조건 변경 물건으로, 선순위 임차인의 보증금을 인수하지 않아 권리상 안전성이 높습니다. (인수 보증금 0원)

* 비교적 신축: 2009년 준공으로 연식이 오래되지 않아 즉각적인 수리 부담이 적을 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 부평 지역은 재개발을 통한 잠재적 가치 상승 요인을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 175,000,000원입니다.

주변 다세대주택의 최근 매매 사례(2026년 7월)를 분석한 결과, 평당 거래 가격은 약 180만원 ~ 545만원/㎡ 분포를 보였습니다. 본건의 전용면적 63.00㎡(약 19.06평)에 적용 시,

* 가장 유사한 면적인 58.11㎡의 실거래가(128,000,000원)를 기준으로 환산하면, 63㎡ 기준 약 138,800,000원 수준으로 추정됩니다. (128,000,000원 * (63㎡ / 58.11㎡))

* 감정가 기준 평당 가격은 약 278만원/㎡로, 최근 거래 사례의 평균 또는 중간값보다는 다소 높은 수준입니다.

'HUG 인수조건 변경'으로 인한 권리관계의 명확성은 긍정적이나, 주변 시세 대비 감정가의 적정성, 그리고 유흥가 인접 가능성을 고려할 때, 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준에서, 인근 실거래가와의 격차를 반영하여 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 165,000,000원

본 입찰가는 인수할 보증금(0원)을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 본인의 자금 계획, 권리 분석에 대한 최종 검토 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.