나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512503 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 860-6 에덴빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안3동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물 1층까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 1995.09.02.) 외벽 : 적벽돌쌓기 등 마감 창호 : 새시 창임.

이용상태

공부상 주용도는 다세대주택임. (후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료- 2006.12.31.)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경512503 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 860-6 에덴빌라 3층 301호에 소재한 다세대주택입니다.

감정평가액은 77,000,000원이며, 건물면적은 40.11㎡ (약 12.13평)이고 토지면적은 14.50㎡ (약 4.38평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 서OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안3동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

건물 1층까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.

본건은 서측 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

등기부등본상 현재 소유권은 조영문 씨이며, 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류 (2022.04.01.)입니다.

주요 권리로는 한국토지주택공사(LH)의 주택임차권이 등기되어 있으나, 해당 임차권은 대항력이 없으며 보증금 인수 금액은 0원입니다.

서울보증보험의 강제경매 개시 결정(2025.09.18.)이 등기되어 있습니다.

집합건물 등기부상 을구 순위 18번 주택임차권등기는 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자는 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 주안동 지역은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 아파트 단지 및 다세대주택, 학교 등이 분포하고 있어 주거 환경으로서는 보통입니다.

1.4. 생활정보

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

"주안3동행정복지센터"가 가까이에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

주변에 학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 건축물이 1995년 9월 2일에 사용 승인된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

주거환경개선지구로 지정되었으나, 사업이 완료(2006.12.31.)된 지역이므로 직접적인 개발 이슈는 적을 것으로 판단됩니다.

본건은 과밀억제권역에 해당합니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 지역에 소재합니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

다만, 건물의 연식이 1995년으로 다소 노후되었으며, 주거환경개선지구라는 특이사항이 있으나 사업 완료되어 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.

전반적인 시장 상황과 본건의 개별적인 가치를 고려하여 신중한 입찰 결정을 내릴 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수할 임차보증금이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주거지역 내에 위치하여 꾸준한 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

* 주변 시세 대비 저평가될 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택은 8,200만원에서 9,000만원 사이에서 거래되었습니다.

본건의 감정가는 77,000,000원이나, 유사 물건의 최근 실거래가를 고려할 때 시세는 감정가보다 높게 형성되어 있습니다.

건물의 연식과 면적, 낙찰 후 예상 명도 비용, 시장 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 80,000,000원 수준에서 신중하게 접근하는 것을 추천합니다.

이보다 높은 가격으로 입찰 시에는 수익률 분석을 더욱 면밀히 진행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.