나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1646 [1] 인천광역시 계양구 작전동 863-52 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 '작전역" 북동측 약150미터 지점에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택,아파트 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층건 내의 3층 302호로서, 외벽 : 적벽돌쌓기마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 가로구역별 최고높이 제한지역 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.08.26~2026.08.25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-본건 외벽에 '윤진빌라 나동'으로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1646 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 작전동 863-52 비동 3층302호 (작전시장로8번길 2)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 80,000,000원

* 토지면적: 22.01㎡ (약 6.66평)

* 건물면적: 32.82㎡ (약 9.93평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 서OO

* 특이사항: 본건 외벽에 '윤진빌라 나동'으로 표기되어 있음.

* 주의사항: -

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 계양구 작전동 소재 '작전역' 북동측 약150미터 지점

* 주위환경: 동류형의 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 본 건과 유사한 건축 연도 및 면적대의 주택들이 최근 거래된 사례가 있어, 본 건의 입지적 가치를 간접적으로 확인할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 12일자 인천세무서장 압류 (갑14)

* 본 건 강제경매 개시결정: 2025년 9월 18일자 채권자 서순명 (갑17)

* 본건 강제경매 등기(갑17)는 말소기준권리(갑14)보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이에 따라 '인수 보증금 합계: 0원'으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

*

* 임차인: 서

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 1월 16일

* 확정일자: 2020년 1월 16일

* 배당신고일자: 2025년 9월 18일

* 대항력: 있음

* 비고:

*

* 본 임차인은 전입일자와 확정일자 기준으로 대항력이 있으나, 권리분석상 말소기준권리 이후의 후순위 권리로서 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 배당 절차 및 최종 낙찰 후 법원 집행 과정에서 변동 사항이 있을 수 있으므로, 입찰 전 관련 사항에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 0원 (제공된 정보 기준)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 인천광역시 계양구 작전동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖춘 지역입니다.

* '작전역'이 인근에 위치하여 유동인구 흡수 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변에 유사한 형태의 공동주택 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본 건은 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 302호로서, 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시입니다.

* 설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 편리한 생활이 가능합니다.

* *주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 본 건과 유사한 건축 연도(1991년)를 가진 건물들도 꾸준히 거래되고 있음을 확인할 수 있습니다. 이는 지역 내에서 노후 주택이라도 수요가 있음을 시사합니다.*

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 외벽 명칭 혼동: 본 건의 주소지는 '비동'이나, 외벽에는 '나동'으로 표기되어 있어 현장 방문 시 혼동의 우려가 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건은 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26~2026.08.25)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위 등 개발에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 권리분석상 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 배당 및 집행 과정에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* *혐오시설 관련: 제공된 정보 및 JSON 데이터를 통해서는 주변 혐오시설의 존재 여부를 직접적으로 파악하기 어렵습니다. 투자 결정 전 현장 방문을 통해 반드시 직접 확인하시길 권장합니다.*

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 지하철 1호선 작전역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 접근성 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

* 건물 연식(1991년)은 다소 오래되었으나, 주변 시세 및 최근 거래 사례를 고려할 때 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

* 권리분석 상 가장 큰 변수인 '대항력 있는 임차인'은 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 최종 낙찰 후 법원 진행 상황에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건물 외벽 명칭 표기와 실제 주소 간의 차이는 현장 확인 시 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 작전역이 도보 거리에 있어 교통 편의성이 매우 우수합니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변의 다세대주택 및 아파트 단지들로 인해 안정적인 임대 수요 또는 실수요 확보가 가능합니다.

* 합리적인 진입 가능성: 인수 보증금(0원 가정 시)이 없을 경우, 감정가 및 시세 대비 합리적인 입찰을 통해 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 80,000,000원

* 인근 유사 물건 최근 매매가 분석:

* 인천광역시 계양구 작전동 857-46 궁전빌라4 (1991년식, 39.24㎡): 2026년 7월 3일, 88,000,000원

* 인천광역시 계양구 작전동 856-73 삼오빌라 (1997년식, 41.86㎡): 2026년 7월 6일, 113,000,000원

* 본 건 건물 면적: 32.82㎡ (약 9.93평)

* 위 유사 물건들의 평당 가격을 환산 시, 약 741,533원 ~ 892,575원 수준으로 파악됩니다.

* 본 건의 감정가 80,000,000원은 유사 물건의 하단 시세와 유사하거나 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 대항력 있는 임차인이 매각으로 소멸될 경우, 인수되는 추가 보증금이 없다는 점을 고려하면, 시장 시세를 반영한 입찰 전략이 유효할 수 있습니다.

* 잠재적 리스크 요인(임차인 변수, 외벽 명칭 등)을 감안하여, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려 시, 85,000,000원에서 95,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.