나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1643 [1] 인천광역시 서구 가좌동 241-21 성광빌라 3동 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '인천가좌초등교' 서측 인근에 위치 하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층건(사용승인일 : 1990.10.11.)내 지하층 1호로서 - 외벽 : 적벽돌치장쌓기, 몰탈위페인팅마감 등임. - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨. - 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지인 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 공히 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1643 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 241-21 성광빌라 3동 지하층1호

용도: 다세대주택

감정가: 46,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신

1.2. 건물 정보

건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 (사용승인일: 1990.10.11.) 내 지하층 1호

건물 면적: 33.08㎡ (약 10.0 평)

건물 지분: 33.075㎡

이용 상태: 다세대주택으로 이용중

설비 내역: 위생설비, 급·배수설비 등

1.3. 토지 정보

토지 면적: 22.15㎡ (약 6.7 평)

토지 지분: 22.15㎡

토지 형상 및 이용 상태: 사다리형의 평지로서 다세대주택 부지로 이용 중

인접 도로 상태: 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '인천가좌초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통인 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2019년 3월 14일 접수된 신한은행 근저당권 (권리금액: 15,600,000원)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 2006.06.13 접수: 소유권이전 (권영이)

* 2015.03.18 접수: 소유권이전 (임예원)

* 2017.09.01 접수: 소유권이전 (김지현외 1명)

* 2019.03.14 접수: 근저당권 (신한은행, 15,600,000원) - 말소기준권리

* 2022.04.01 접수: 소유권이전 (김지현, 증여)

* 2025.03.20 접수: 가압류 (롯데카드, 5,611,703원) - 말소

* 2025.03.20 접수: 가압류 (삼성카드주식회사, 5,038,758원) - 말소

* 2025.03.28 접수: 가압류 (토스뱅크주식회사, 46,687,002원) - 말소

* 2025.04.11 접수: 가압류 (신한카드주식회사, 6,631,269원) - 말소

* 2025.08.06 접수: 가압류 (주식회사카카오뱅크, 6,939,548원) - 말소

* 2025.09.18 접수: 임의경매 (신한은행, 9,098,863원) - 본건 경매개시결정

상기 기록을 볼 때, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권 합계 (말소기준권리 이후 채권): 86,508,280원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 일부 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 대규모 상업 지역과는 거리가 있어, 활발한 상권 분석보다는 주거지로서의 특성이 강합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 인근에 인천가좌초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

* 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계의 불확실성

임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 진행 시 점유자와의 협상이 필요할 수 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유자가 있을 가능성에 대한 주의가 요구됩니다.

6.2. 건축물 노후화

건물 사용승인일이 1990년으로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 지하층이라는 특성상 습기 문제 등 추가적인 점검이 필요할 수 있습니다.

6.3. 법적 제한 사항

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 이용이나 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석으로는 특별한 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 다세대주택 지하층입니다. 경매로 인해 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대차 관계가 미상인 점과 건물 노후화, 지하층이라는 특수성을 고려해야 합니다. 인근 초등학교 및 도로 접근성은 긍정적인 요소이며, 주거지로서의 기본적인 입지는 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 적절한 가격으로 낙찰받을 경우, 리모델링 후 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 수요 기반을 확보하고 있습니다.

* 경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 물건의 시세는 평당 약 800만원대에서 900만원대로 형성되어 있습니다. 본건 물건의 전용 면적(약 10.0평)을 기준으로 할 때, 일반 층의 경우 약 8,000만원 이상의 시세를 추정할 수 있습니다.

그러나 본건은 지하층이며 건축 연도가 오래된 점, 그리고 제공된 JSON 데이터 중 유사한 지하층 거래 사례(1,500만원)가 있으나 해당 거래의 특수성을 배제할 수 없는 점을 감안해야 합니다.

감정가 46,000,000원은 주변 시세 대비 상당히 낮은 수준으로 보입니다.

잠재적 리스크와 건축물 특성을 고려하여, 감정가를 기준으로 하되 시세와의 괴리를 감안하여 낙찰가율 100%~120% 수준을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 55,000,000원

(상기 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세, 물건 특성을 종합적으로 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 정보 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다. 또한, 명도 비용 및 수리 비용 등은 별도 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.