나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512495 [1] 인천광역시 부평구 부평동 674-40 효성그린타운 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "동수역" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물내의 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2001.10.30.) 외벽 : 드라이비트 마감 창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 서측으로 각각 폭 약8미터, 3미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512495 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 상세정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 674-40 효성그린타운 2층202호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2001년 10월 30일

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 2층 202호

1.3. 면적 정보

토지 면적: 15.76㎡ (약 4.77평)

건물 전용 면적: 33.30㎡ (약 10.07평)

건물 총 면적 (건축물대장 기준): 611.06㎡

토지 면적 (건축물대장 기준, 대지권 면적): 252.4㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 가격 정보

감정가: 95,000,000원 (9천 5백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "동수역" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본건 남동측 및 서측으로 각각 폭 약 8미터, 3미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑구 9번 서울특별시의 압류가 말소기준권리입니다.

3.2. 주요 권리 관계

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

을구 15번 주택임차권(서효원, 보증금 1억 1천 5백만원)은 등기부 상 말소 대상이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로도 명시되어 있습니다. 다만, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어, 실질적으로는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 1: 주택도시보증공사 (서 )

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-28

확정일자: 2022-02-03

배당신고일자: 2023-06-27

대항력: 없음 (권리분석 상)

비고: HUG 인수조건 변경, HUG 말소동의 확약서 제출로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 2: 이진재

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-18

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 있는 임차인으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 이 임차인으로 인한 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

3.4. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 다세대주택이 밀집해 있습니다.

각종 근린생활시설이 인근에 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

4.2. 상권 잠재력

대규모 상업 지구보다는 지역 내 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

본 물건의 가치는 상업적 활용보다는 주거용으로서의 가치에 집중될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 식료품 구매, 소매점 이용 등 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지는 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치할 가능성이 높습니다. (구체적인 학교 정보는 별도 확인 필요)

5.3. 의료시설

반경 내 병원, 의원 등 의료시설 이용이 가능합니다. (구체적인 시설 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이진재의 존재입니다. 보증금 0원에 대항력이 있어 명도 과정에서 협상이나 법적 절차가 필요하며, 이에 따른 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권은 말소 동의 확약서 제출로 소멸이 예상되지만, 최종적인 권리 소멸 여부는 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 법규 및 규제

본건 토지는 '가로구역별 최고높이 제한 지역', '상대보호구역', '과밀억제권역', '토지거래계약에 관한 허가구역'(2025.08.26 ~ 2026.08.25, 외국인 등 주택용도 취득)으로 지정되어 있어, 관련 법규 준수 및 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

2001년 준공된 건물로, 현재 약 25년 경과하였습니다. 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 혐오시설 존재 여부

인근 지역 및 본건 주소지(인천광역시 부평구 부평동 674-40, 경인로912번길 11-3) 주변에 대한 검색 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공업 시설 등)은 발견되지 않았습니다. 주거 및 상업 시설 위주로 형성된 지역으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원 2025타경512495호 부동산 강제경매로 나온 인천광역시 부평구 부평동 소재 효성그린타운 2층 202호 다세대주택입니다.

건축물 사용승인일(2001.10.30)을 고려할 때 건물 연식이 있으나, 감정가 9,500만원은 시세 대비 적정 수준으로 보입니다.

가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인 이진재(보증금 0원, 차임 0원)의 존재이며, 이로 인한 명도 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권은 HUG의 말소 동의로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 경매 절차의 안정성

채권자가 주택도시보증공사(HUG)이므로, 경매 절차가 비교적 투명하고 안정적으로 진행될 것으로 기대됩니다.

8.2. 소형 면적의 실거주 및 투자 가치

전용면적 33.30㎡(약 10평)의 소형 면적으로, 1인 가구 증가 등 최근 주택 시장 트렌드에 부합하여 실거주 또는 소액 투자 대상으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

8.3. 지역 개발 가능성

향후 지역 재개발이나 교통망 개선 등의 개발 계획이 수립될 경우, 부동산 가치 상승의 가능성이 있습니다. (별도 정보 조사 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 해담캐슬 (2016년식, 43.31㎡): 1억 8,800만원

* 우진그린빌 (2001년식, 38.94㎡): 7,000만원

* 해피팰리스 (2015년식, 49.26㎡): 2억 8,400만원

본건 물건(33.30㎡, 2001년식)은 우진그린빌(38.94㎡, 2001년식, 7,000만원)과 건축 연식 및 면적이 유사합니다. 본건의 감정가는 9,500만원으로, 해당 유사 물건 대비 2,500만원 높습니다.

이를 고려했을 때, 본건의 합리적인 시세 범위는 7,000만원 ~ 9,000만원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 인수되는 보증금

인수되는 보증금은 없습니다(0원).

9.3. 예상 입찰가 제안

대항력 있는 임차인 이진재로 인한 명도 리스크, 건물 노후도, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가(9,500만원) 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

보수적인 관점에서 7,500만원 ~ 8,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려할 것을 제안합니다.

입찰 전, 임차인 이진재와의 명도 협상 가능성 및 예상 명도 비용 발생 여부를 철저히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.