나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512473 [1] 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 3동 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재‘인천작동초등학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 중소 규모의 공장, 근린생활시설, 다세대주택, 업무시설, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으 로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교 통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제10층 제1004호로서, (사용승인일 : 2019.09.04.) 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 및 일부 석재 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재경보설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 3필일단의 부정형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10m 내외, 서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1) ~(3)은 공히 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512473 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 3동 10층1004호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 219,000,000원

* 토지면적: 17.74㎡ (약 5.37평)

* 건물면적: 68.85㎡ (약 20.83평, 전용면적)

* 토지지분: 17.7407㎡

* 건물지분: 68.85㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2019년 09월 04일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치하며, '인천작동초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 중소 규모의 공장, 근린생활시설, 다세대주택, 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물 북측으로 노폭 약 10m, 서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으니 거래 시 유의해야 합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 03월 12일자 남인천세무서장의 압류 (갑6)가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 1번 주택임차권등기입니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 권리가 말소될 가능성이 높습니다. 권리분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 기재되어 있어, 입찰 전 HUG의 인수 조건 및 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 ), 보증금 242,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-11-03, 확정일자 2020-10-08, 배당신고일자 2022-11-24.

* 대항력: 없음.

* 주요 등기사항 요약:

- 을1: 주택임차권 (김지훈, 242,000,000원) - HUG 말소동의 확약서 제출로 말소 예상.

- 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (윤춘미, 말소)

- 갑5: 소유권이전 (박연숙, 매매)

- 갑6: 압류 (남인천세무서장, 말소) - 말소기준권리

- 갑7: 가압류 (주택도시보증공사, 5,224,000,000원, 말소)

- 갑8: 압류 (안산세무서장, 말소)

- 갑9: 압류 (동안산세무서장, 말소)

- 갑10: 강제경매 (주택도시보증공사, 242,000,000원, 말소) - 본건 경매 개시

* 등기부채권 총액: 5,466,000,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 작전동 지역은 주거용 및 업무용 시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 상업 시설과 편의 시설 이용이 가능합니다. 인천작동초등학교 인근이라는 점은 지역 내 안정적인 수요를 기대하게 합니다. 주변에 다양한 유형의 건물들이 존재하여 지역 내 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 가능합니다. 지하철역과의 직접적인 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 대중교통망은 양호한 편입니다.

* 주변 시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 편리합니다. 인천작동초등학교가 인접해 있어 교육 환경 역시 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 관련: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수 사항이 언급되어 있어, 경매 절차 진행이나 잔금 납부 시 HUG와의 조율이 필요할 수 있습니다. 말소 동의 확약서 제출로 권리 소멸은 예상되나, 명확한 확인 절차가 중요합니다.

* 토지이용계획 제한: 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 허가구역 등의 지정은 향후 건축물의 용도 변경, 증축, 재건축 시 제약이 될 수 있습니다.

* 주변 환경: 중소 규모 공장이 혼재하는 지역 특성상, 소음, 분진 등의 환경적 요인을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 준공)의 오피스텔로, 전용면적 68.85㎡로 넉넉한 공간을 제공합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 보이나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수사항으로 인해 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 종합적으로 볼 때, 권리관계의 명확성 확인이라는 전제하에 투자 가치를 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 노후도가 적어 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 준공업지역 내 입지: 주변 개발 가능성 및 산업 단지와의 연계성을 통해 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 잠재적 메리트: 감정가 및 최근 매매 사례를 분석했을 때, 권리관계 명확화 시 시세 이하 낙찰 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 사례를 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적(68.85㎡)의 오피스텔은 2025년 8월 19,885만원, 2025년 7월 22,000만원, 2026년 3월 (약 70.97㎡) 21,000만원에 거래되었습니다. 본 건은 10층으로 2025년 7월 거래 사례(22,000만원)와 층수가 동일합니다. 감정가는 21,900만원으로 시세 범위 상단부에 위치합니다.

* 입찰가 산정: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수사항과 권리관계의 복잡성을 고려하여, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 합리적입니다. 인수 보증금은 0원으로 예상됩니다. 최근 시세 하단부(19,885만원)와 감정가(21,900만원)를 고려하고, 리스크 프리미엄을 감안할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 205,000,000원. (약 1억 9천만원 ~ 2억 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.