나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512486 [1] 인천광역시 부평구 부평동 407-5 타워팰리스 에이 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평동초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,아파트,근린생활시설 등이 소재하는 주상혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천지하철 1호선 부평시장역) 등이 소재하여 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층(사용승인:2017.03.09) 건물내 제9층 제901호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감. 내벽 : 내부 인테리어마감. 창호 : 하이샷시 창호 마감.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비,승강기설비(15인승),화재탐지설비,기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, "업무시설 및 제1종 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남측으로 노폭 약8m , 서측으로 노폭 약6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 "타워팰리스에이(A)"로 표기되어 있으나,현황은 "타워팰리스Ｉ"로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512486 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 407-5, 타워팰리스 에이 9층901호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 207,000,000원

* 토지면적: 8.42㎡ (약 2.55평)

* 건물면적 (전용면적): 59.60㎡ (약 18.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축년도: 2017년 3월 9일 (사용승인일 기준)

* 건물명칭 오류: 공부상 '타워팰리스에이(A)'이나 현황 '타워팰리스Ｉ'로 표기된 점 확인.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평동초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대로서 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 부평시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 건물구조 및 상태: 철근콘크리트구조 14층 건물 중 9층에 위치하며, 외벽은 페인팅 및 석재 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 하이샷시 마감임.

* 설비내역: 기본적인 급배수, 위생, 승강기(15인승), 화재탐지, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있음.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 장방형 토지 위에 업무시설 및 제1종 근린생활시설 건물이 건축되어 있음.

* 인접 도로상태: 본건은 남측 약 8m, 서측 약 6m의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 남인천세무서장의 압류 (2021-03-12, 등기부번호 갑4)가 말소기준권리로 판단됨.

* 주요 권리 내역:

* 소유권 보존 및 이전 등기가 존재함.

* 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시 결정 (2025-09-19, 210,000,000원)이 본건 경매의 근거가 됨.

* 다수의 세금 압류는 말소 예정임.

* 주택도시보증공사(HUG)의 가압류 (2021-12-08, 5,224,000,000원)는 말소되었음.

* 주택도시보증공사(HUG) 명의의 주택임차권 (을3, 210,000,000원, 전입 2020-11-05, 확정일자 2020-10-19)이 등기되어 있으며, 말소 예정이나 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되었으나, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 가능성이 높음. (이 부분은 인수 여부 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-05-02

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 실제 권리관계를 추가로 조사해야 함. (주의 필요)

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-28

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인이므로 보증금 인수 의무는 없을 것으로 예상됨.

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG) (박 )

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-05

* 확정일자: 2020-10-19

* 대항력: 없음 (주택임차권 등기 존재하나, 경매 채권자와 동일 주체로 인수 여부 확인 필요)

* 비고: 등기부상 주택임차권(을3)이 존재하며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, HUG가 경매 채권자인 점 등을 고려할 때 낙찰 후 인수 여부 및 처리 방안에 대한 면밀한 검토가 필요함. "HUG 인수조건 변경" 관련 특이사항 확인 필요.

* 총 채권액: 약 5,434,000,000원 (등기부채권 총액 기준, 실제 경매 청구액과는 차이가 있을 수 있음. 본건 경매 청구액은 210,000,000원임)

4. 상권분석

* 주변 상권 특징: 본건이 위치한 부평동 일대는 지하철 1호선 부평시장역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로 유동인구가 많아 상권 활성화 정도가 양호한 편임. 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있음.

* 업무시설로서의 가치: 오피스텔은 소규모 사업체나 1인 법인, 개인 사업자 등에게 선호도가 높은 시설로, 본건은 부평역 및 부평시장역 인근의 입지적 이점을 바탕으로 업무 공간으로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 대형마트, 백화점, 병원, 관공서, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 차량 5~10분 거리에 위치하고 있어 생활이 편리함.

* 교육시설: 부평동초등학교가 인근에 위치하며, 다수의 중고등학교 및 학원가도 조성되어 있어 교육 환경이 양호함.

* 주거 환경: 오피스텔, 아파트, 주택 등이 혼재하는 주거 지역으로, 비교적 안정된 주거 환경을 형성하고 있음.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권: HUG가 경매 채권자이면서 등기부 상 임차권(을3, 210,000,000원)을 보유하고 있어, 낙찰자가 인수해야 하는 보증금 액수 또는 처리 방식에 대한 불확실성이 존재할 수 있음. HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, "HUG 인수조건 변경" 관련 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 대항력 있는 임차인 (김 ): 보증금 0원, 차임 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있는 임차인이므로, 실제 인수해야 하는 보증금 또는 기타 권리관계를 추가로 조사해야 하며, 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있음.

* 건물명칭 오류: 공부상 명칭과 현황 명칭이 상이하여 등기부 등 권리관계 확인 시 혼선이 발생할 수 있으나, 이는 행정적인 절차로 해결 가능할 것으로 보임.

* 기타: 임대 관계 미상으로, 현재 임차인이 거주 중일 경우 명도 절차에 시간이 소요될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부평역세권 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 입지 조건은 우수함. 감정가는 207,000,000원이나 최근 매매가는 175,000,000원 ~ 186,000,000원 수준으로 형성되어 있어 시세 차익 또는 실거주 목적 모두 고려해볼 만한 물건임.

다만, HUG 관련 채권 및 임차권 문제, 대항력 있는 임차인의 보증금 0원 처리 등 복잡한 권리관계가 존재하여 입찰 전 반드시 권리 분석을 재확인하고, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 물건 상태를 면밀히 파악하는 것이 중요함. HUG의 인수 조건 변경과 관련된 구체적인 내용을 확인하는 것이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 교통 요지: 부평시장역 도보권 및 부평역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 역세권 상권: 부평 상업 중심지에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수하고, 배후 수요가 풍부함.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 외관 및 내부 상태 양호할 것으로 예상됨.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 부평 지역의 지속적인 개발 가능성 및 역세권 오피스텔 수요를 고려할 때 향후 시세 상승 여지가 있음.

9. 예상 입찰가

* 산정 근거:

최근 실거래가 (2025년 3월 ~ 2026년 4월) 기준, 동일 면적대의 거래가는 175,000,000원에서 186,000,000원 수준임.

감정가는 207,000,000원으로 최근 실거래가 대비 높은 편임.

권리 분석상 HUG 관련 채권 및 임차권 인수 여부가 불확실하나, HUG의 경매 신청액이 210,000,000원이고 말소 동의 확약서가 제출된 점을 감안할 때, 낙찰 시 해당 금액은 HUG 채권으로 정산될 가능성이 높음.

다만, 대항력 있는 임차인 (김 )의 보증금 0원 처리 및 "HUG 인수조건 변경" 특이사항으로 인해 추가적인 인수 부담 가능성을 배제할 수 없음.

따라서, 최근 실거래가 상단 ~ 감정가 하향 조정 수준을 고려한 보수적인 접근이 필요함.

* 제안 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 205,000,000원

※ 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 권리관계, 현장 조사 결과, 명도 용이성, 법원 진행 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다. 투자 결정 전 반드시 전문가와 상담하시고, 현장 조사 및 추가적인 법률/권리 분석을 수행하시기 바랍니다.

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