나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512429 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 648-15 해피타운 5층507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 수도권전철 1호선 '제물포역' 남측 인근에 위치 하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 수도권전철 1호선 '제물포역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 5층 507호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천 광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청2010.02.19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남 부교육청2010.2.19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도 보호지구(2021-04-06)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2023-09-20), 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 648-15 해피타운 5층 507호

사건번호: 인천지방법원 2025타경512429 (1)

용도: 오피스텔

감정가: 205,000,000원

토지면적: 13.19㎡ (약 3.99평)

건물면적: 69.68㎡ (약 21.08평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, 수도권 전철 1호선 제물포역 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 수도권 전철 1호선 제물포역과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남측으로 넓은 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도 보호지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 외국인 토지거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있어(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 외국인 취득 시 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: M

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-06-12, 대항력: 있음

비고: 금액이 미상(0원)이나 대항력 있음으로 주의가 필요합니다.

* 임차인: Y

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-06-12, 대항력: 있음

비고: 금액이 미상(0원)이나 대항력 있음으로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 190,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-11-04, 확정일자: 2022-10-14, 배당신고일자: 2024-09-30, 대항력: 없음

비고: HUG(주택도시보증공사) 보증 건으로, HUG 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출 여부 확인이 중요합니다.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을구3번, 접수 2024-09-30)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다. 따라서 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기 (단, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 주변에는 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖추고 있습니다. 제물포역 인근으로 유동인구가 있으며, 업무 및 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

4.2. 건물 용도

건축물대장 상 본건은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설로 복합 이용 중인 14층 건물 내 오피스텔입니다.

4.3. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 주변에 직접적인 혐오시설이 있다는 내용은 확인되지 않았습니다. 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

수도권 전철 1호선 제물포역 도보 이용 가능하며, 인근 버스 정류장을 통한 시내외 접근성이 우수합니다.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설 및 상업 지역을 통해 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 건물 설비

위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비, 승강기, 옥내 소화전, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 신고된 두 명의 임차인이 대항력을 가지고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이들의 실제 점유 관계 및 권리 행사 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건 변경은 임차인과의 관계, 또는 HUG의 보증금 처리 방식에 변동이 있을 수 있음을 시사합니다. HUG로부터의 명확한 인수 조건 및 말소 동의 확약서 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 외국인 토지거래 허가 구역

외국인 투자자의 경우, 토지거래 허가 구역으로 지정되어 있어 추가적인 행정 절차가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 제물포역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 감정가 205,000,000원을 기준으로, 강제경매 채권자인 HUG가 말소기준권리로서 대부분의 권리를 소멸시킬 것으로 예상됩니다. 그러나 보증금 0원에 대항력을 가진 임차인 2명의 존재가 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 이들의 권리관계 및 실제 점유 여부에 대한 철저한 확인 없이는 낙찰 후 명도 과정에서 어려움이 발생할 수 있습니다. HUG의 인수 조건 변경 사항과 임차인과의 최종 합의 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 제물포역 인근으로 교통이 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 안정적인 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조로 14층 건물이며, 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

* HUG 보증 관련 처리 가능성: HUG가 보증한 물건으로, HUG의 개입을 통해 채권 및 임차권 문제가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 205,000,000원입니다.

현재 시점의 정확한 시세 조사가 필요하나, 제공된 정보를 바탕으로 다음과 같이 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 감정가: 205,000,000원

* 주택도시보증공사(HUG) 채권액: 190,000,000원 (말소기준권리)

* 리스크 요인: 보증금 0원에 대항력 있는 임차인 2명 존재

두 명의 대항력 있는 임차인(보증금 0원)으로 인한 명도 리스크를 고려할 때, 입찰가는 감정가의 85% ~ 90% 수준인 174,250,000원 ~ 184,500,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이 범위를 시작으로, 현장 조사 및 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 최종 결정해야 합니다. 철저한 권리 분석과 현장 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.