나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512434 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 118-18 탑클래시아 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의 삼거리"서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 1호선(경인선)인 제물포역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제7층 제701호로서, (사용승인일: 2017.11.20) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

본건은 주거용 오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 현황 "오피스텔, 연립주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 40미터 내외, 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 시가지경관지구(2023-12-18) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경512434 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 미추홀구 숭의동 118-18 탑클래시아 7층701호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

224,000,000원

1.5. 토지면적

12. 07㎡ (약 3.65평) / 토지지분: 12.071㎡

1.6. 건물면적

59. 80㎡ (약 18.09평) / 건물지분: 59.8㎡

전용면적: 51.58㎡ (약 15.60평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 강제경매

1.9. 채권자

주OOOOOOO

1.10. 사용승인일

2017.11. 20

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의 삼거리" 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 1호선(경인선)인 제물포역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

2.3. 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 40미터 내외, 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 보존: 채종백 (2017.12.19)

* 말소기준권리: 압류 (인천세무서장, 2022.07.11)

* 주택임차권 (을9): 정효승, 보증금 241,000,000원, 전입 2022.06.30, 확정 2022.05.23. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출된 경우 소멸 가능성 있음)

* 기타 권리: 압류 (인천세무서장, 남동세무서장), 가압류 (서울축산업협동조합, 롯데캐피탈, 한국주택금융공사, 주택도시보증공사). 상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (2025.09.18, 사건번호: 2025타경512434)

* 총 등기부채권액: 776,305,466원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: B

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-26

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: L

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-26

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: L

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-26

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: L

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-26

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

* 보증금: 241,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-30

* 확정일자: 2022-05-23

* 배당신고일자: 2024-10-28

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 임차권 등기. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 시 소멸 가능)

3.3. 권리분석 요약

제공된 정보에 따르면, 4명의 임차인은 전입일자가 2025.03.26이며 대항력이 없습니다. 이들의 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있어 인수할 보증금은 없다고 판단됩니다. (단, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항으로 인해 추가적인 확인이 필요합니다.)

주택도시보증공사(HUG)는 임차인으로서 241,000,000원의 보증금 권리를 가지나, 대항력은 없으며 배당 절차를 통해 보증금 회수를 시도할 것으로 보입니다.

본 물건의 특이사항으로 '대항력있는 임차인'이 언급되었으나, 제공된 임차인 현황 정보상으로는 대항력을 갖춘 임차인은 확인되지 않습니다. 그러나 을구 9번 주택임차권 등기(HUG)는 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며, HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 최종 소멸 여부가 결정됩니다. HUG가 채권자이면서 임차인이기에, HUG의 인수 조건 변경 내용과 말소 동의 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

총 인수 보증금: 0원 (단, HUG 임차권의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 변동 가능성 있음)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건은 오피스텔, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

4.2. 업종 분석

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업지구와는 거리가 있습니다. 오피스텔 용도로는 주거 및 소규모 업무 수요가 예상됩니다.

4.3. 상권 활성화 가능성

제물포역 인근 지역으로서, 향후 도시 개발 계획 등에 따라 상권 활성화 가능성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장과 1호선 제물포역을 통한 대중교통 이용이 용이합니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변이 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 기타

주변 지역에 대한 추가적인 현장 조사를 통해 혐오시설 등 부정적인 영향 요인이 있는지 확인하는 것이 좋습니다. 현재까지의 조사로는 뚜렷하게 식별된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 임차권 인수 가능성

가장 큰 리스크는 을구 9번 주택임차권(HUG, 보증금 241,000,000원)의 소멸 여부입니다. 물건명세서상 말소되지 않는 권리로 명시되어 있으며, HUG의 말소 동의 확약서 제출 시에만 소멸되므로, 인수 시 상당한 금액의 부담이 발생할 수 있습니다. HUG의 채권자 역할과 임차인 역할을 동시에 하므로, 인수 조건 변경 내용에 대한 확인이 매우 중요합니다.

6.2. 명도 리스크

제공된 임차인 정보상 대항력 있는 임차인은 없으나, 0원 보증금 및 0원 차임으로 기재된 임차인들의 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 협상 요구가 발생할 수 있습니다.

6.3. 건축물 용도 혼재

오피스텔, 연립주택, 업무시설 등이 혼재된 지역의 특성상, 건물 관리 및 향후 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 임차인 정보 불일치 가능성

'대항력있는 임차인'이라는 특이사항과 제공된 임차인 현황 정보 간의 차이가 있어, 실제 임차 관계에 대한 현장 조사 및 추가 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 탑클래시아 오피스텔로, 2017년 준공된 비교적 신축 건물이며 제물포역 역세권에 위치하여 교통 및 입지 조건이 양호합니다.

권리 관계상 HUG의 주택임차권 문제가 가장 큰 불확실성이자 리스크 요인입니다. HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 인수해야 할 보증금 규모가 달라지므로, 입찰 전 해당 내용을 반드시 명확히 확인해야 합니다.

제공된 시세 정보에 따르면 최근 유사 물건의 거래가가 감정가보다 현저히 낮게 형성되어 있어, 권리 관계가 명확히 정리될 경우 시세 대비 저평가된 매물일 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

1호선 제물포역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

8.2. 신축 건물

2017년 준공으로 비교적 최신 설비 및 관리 상태를 기대할 수 있습니다.

8.3. 시세 대비 잠재적 저평가

최근 실거래가 수준을 고려할 때, 권리 문제가 해소될 경우 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 9월 7일 동일 건물(탑클래시아, 숭의동 118-18) 8층 701호(전용면적 51.58㎡)가 127,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물면적(59.80㎡) 및 전용면적(51.58㎡) 또한 유사한 수준입니다. 감정가(224,000,000원) 대비 최근 거래가(127,000,000원)는 상당한 차이를 보여, 감정가가 현재 시세를 충분히 반영하지 못했거나 권리 관계의 복잡성으로 인해 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금 합계가 0원으로 산정되어 있으나, HUG의 주택임차권(241,000,000원)이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 경우, 이 금액은 입찰가 산정에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다. HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 임차권이 소멸된다는 전제 하에, 최근 실거래가 수준을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현 시점에서의 보수적 예상 입찰가는 최근 실거래가(127,000,000원)보다 소폭 높은 수준인 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 고려할 수 있습니다.

다만, HUG 임차권의 소멸 여부, 명도 과정에서의 변수, 기타 미확인 권리 관계 등을 종합적으로 재검토한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.