나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512424 [1] 인천광역시 부평구 부평동 135-5 비에네스타 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 장제로101번길에 위치하며, 주위는 각급학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2016년 4월에 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 14층 중 2층 201호로서, 외벽: 석재, 드라이비트 등 마감 창호: 샷시 창호임. (사용승인일:2016-04-07)

이용상태

'오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 스프링클러, 화재탐지시설, 옥내소화전, 주차타워, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장밯형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 35, 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관 관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512424 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 135-5 비에네스타 2층 201호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 206,000,000원

* 토지면적: 8.31㎡ (약 2.51평)

* 건물면적: 58.11㎡ (약 17.58평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 장제로101번길 2 (부평동 135-5)에 위치한 비에네스타 오피스텔 2층 201호입니다.

* 주변 환경: 각급 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 35미터와 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 말소기준권리: 2022년 11월 7일자 부평구(인천광역시)의 압류 (갑7)입니다.

* 본 경매는 주택도시보증공사의 강제경매(갑10, 215,000,000원)로 진행되었습니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(주택임차권 등기 포함)는 경매 절차 완료 시 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 5월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 부담 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 11일

* 확정일자: 2022년 1월 8일

* 배당신고일자: 2024년 1월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을3)은 말소되었으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관 관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

* 지역 특성: 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용 중인 건물이 소재하며, 주변에 학교, 주택, 상업시설 등이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변 시설 확인: 주변 시설 분석 시 혐오 시설 등 특이사항은 본 제공 정보에 포함되어 있지 않으나, 입찰 전 현장 답사 및 주변 환경 조사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 2016년 4월 7일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 석재, 드라이비트 마감이며 창호는 샷시입니다.

* 이용 상태: 현재 '오피스텔'로 이용 중입니다.

* 내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 스프링클러, 화재탐지시설, 옥내소화전, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 면적 정보:

* 전용면적: 58.11㎡ (약 17.58평)

* 건축물대장상 전유부 면적: 58.11㎡

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 채권액: HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 215,000,000원의 채권을 보유하고 있으며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 HUG와의 협의가 필요하거나, HUG가 특정 금액 이상을 회수하고자 할 가능성을 시사합니다.

* 감정가와 시세 괴리: 본 물건의 감정가(206,000,000원)는 유사 면적(58.11㎡)의 최근 매매 사례(125,000,000원)보다 현저히 높아, 낙찰 후 시세 차익 실현에 대한 위험이 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 있어, 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (보고서 작성일(2026.08.24) 기준 만료 임박 또는 만료)

* 임차권 승계 가능성: 등기부상 주택임차권(을3)은 말소되었고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담이 없을 것으로 보이나, '선순위임차권' 언급이 있어 HUG와의 최종 계약 조건 및 법원 확정 내용을 재확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 편의시설 접근성이 우수한 장점을 가지고 있습니다. 2016년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 권리 관계 또한 말소기준권리 이하의 후순위 권리들은 소멸될 것으로 분석되어 법적 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 그러나, 감정가와 실제 시장가 사이의 큰 격차, HUG의 높은 채권액 및 인수조건 변경 관련 특이사항은 신중한 접근을 요합니다. HUG와의 협의 결과 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천 부평구의 상업지역에 위치하여 접근성이 좋고, 향후 개발 잠재력이 있습니다.

* 신축 건물: 2016년 사용승인된 오피스텔로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계 명확: 법적으로 인수할 권리 부담이 없어 명도 및 소유권 이전 절차가 간편할 것으로 예상됩니다.

* 초기 투자 비용 절감 가능성: 높은 감정가 대비 실제 시장가치가 낮을 경우, 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 130,000,000원으로 산정합니다.

이 가격은 유사 면적(58.11㎡)의 최근 매매 사례(125,000,000원)를 기준으로, 시장 상황 및 물건의 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 책정한 것입니다. 감정가(206,000,000원) 및 HUG의 채권액(215,000,000원)과는 상당한 차이가 있으나, 이는 현재 파악된 시장 가치와 권리 분석 결과를 반영한 수치입니다. HUG 인수 조건 변경 등 추가적인 변수를 감안하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.