나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1591 [1] 인천광역시 미추홀구 문학동 356-3 태성그린빌라 101동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "인천문학초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주상지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제11층 제1104호로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) , 지구단위계획구역(2014-01-13)(문학(자세한 사항은 도시창생과 문의)) , 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역(2023-09-20),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였습니다. 2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태로 보아 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1591 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 356-3 태성그린빌라 101동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 88,000,000원

토지면적: 26.43㎡ (약 7.99평)

건물면적: 42.41㎡ (약 12.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 위치하며, "인천문학초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다. 인근에는 문학산과 문학공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한, 문학구역 도시개발사업 등 지역 개발이 추진 중이거나 계획되어 있어 향후 발전 가능성이 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 10월 12일 접수된 수협은행의 근저당권(을7)으로 확인됩니다. 본 경매는 이에 따른 임의경매로, 매각으로 인해 해당 권리 및 그 이후의 모든 권리(압류, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 소유권을 취득함과 동시에 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 제한적이었으며, 탐문조사 및 지자체 발급 도면을 바탕으로 감정평가가 이루어졌으므로 내부 상태는 실사와 다를 수 있습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 거래: 396-21번지 (한솔파크빌106동), 59.58㎡, 2001년식, 81,000,000원 (약 136만원/㎡)

- 2026년 5월 거래: 340-4번지 (미래타운나동), 59.58㎡, 2001년식, 118,000,000원 (약 198만원/㎡)

- 2026년 5월 거래: 364-1번지 (캐슬베리), 45.194㎡, 2016년식, 121,000,000원 (약 268만원/㎡)

본건의 건물면적(42.41㎡)은 위 사례들 중 '캐슬베리'(45.194㎡)와 유사하며, 건축년도(1997년, 태성그린빌라 기준)는 '한솔파크빌106동' 및 '미래타운나동'(2001년)과 비슷하거나 약간 오래된 수준입니다. 감정가 88,000,000원은 본건 면적(42.41㎡)을 고려할 때, 최근 실거래가 중 '한솔파크빌106동'의 낮은 가격보다는 높고, '미래타운나동' 및 '캐슬베리'의 가격보다는 낮은 수준입니다. 특히 '캐슬베리'는 신축 건물임에도 불구하고, 본건 면적과 유사한 평형이 121,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가는 시장 시세 대비 다소 낮게 형성된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 인천문학초등학교가 인근에 위치하며, 도보로 통학이 가능합니다. 주변에 녹지 공간(문학산, 문학공원)과 편의시설이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 또한, 교통 인프라 개선 사업(지하도로 건설 등)이 추진되고 있어 향후 지역 접근성이 더욱 향상될 것으로 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 확인 제한: 감정평가서 상 폐문부재로 인한 내부 확인 불가로, 건물 내외부 관리 상태 및 마감재 등에 대한 정확한 파악이 어려움.

* 층수 표기 오류 가능성: 감정평가서에 11층으로 기재되어 있으나, 소재지 및 등기부상 1층으로 추정됨. 이는 실제 현장 확인 시 명확히 해야 할 사항임. (다만, 다른 유사 면적 물건의 실거래가가 1층 거래 사례를 포함하고 있어 1층일 가능성이 높음)

* 건축 연도: 1997년식으로 연식이 다소 있어 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 인프라가 양호하며 문학산 등 녹지 공간과 인접해 있습니다. 권리상 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 상태이며, 임차인 관련 문제도 없는 것으로 보입니다. 최근 주변 시세와 비교 시 감정가가 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단되며, 향후 지역 개발 계획 등을 고려할 때 투자 가치가 있을 것으로 사료됩니다. 다만, 현장 확인이 제한적이었던 점은 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인근 개발 호재 (문학구역 도시개발사업 등)

* 양호한 생활 인프라 및 녹지 공간 인접

* 권리상 인수 부담 없음

* 시세 대비 합리적인 감정가

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 88,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가를 고려할 때 시세 대비 낮은 수준으로 판단됩니다. 특히, 2016년식의 유사 면적 물건이 121,000,000원에 거래된 점은 본건의 잠재적 가치를 시사합니다.

현장 확인의 제약이 있는 점을 감안하여, 보수적인 관점에서 접근하되 감정가를 상회하는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

- 감정가: 88,000,000원

- 인근 유사 면적 물건의 실거래가: 81,000,000원 ~ 121,000,000원

현 시세 및 개발 호재, 그리고 권리 분석 결과를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 90,000,000원에서 100,000,000원 사이로 제안합니다. 실제 입찰가는 경쟁 상황 및 현장 추가 확인 결과에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.