나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1622 [1] 인천광역시 부평구 청천동 379-8 더원스테이트 10층3동1006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 '인천청천초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 관공서 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 중 10층 3동1006호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 미장스톤 등 마감임. 내벽 : 미상임. 창호 : 하이 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임. ※ 자세한 이용도는 후첨 건물내부구조도 참조.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 에 의한 난방설비, 지하주차장설비 및 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측(약 20미터), 남측(약 10미터) 및 북측(약 6~7미터)으로 각각 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2017-04-25), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법 >, 상대보호구역(2024-04-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역(2023-06-29),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용 도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1622 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 청천동 379-8 더원스테이트 10층3동1006호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 217,000,000원

* 토지면적: 17.16㎡ (약 5.2평)

* 토지지분: 17.1648㎡ (약 5.2평)

* 건물면적: 68.10㎡ (약 20.6평)

* 건물지분: 68.0964㎡ (약 20.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 유동화물건

* 감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 부평구 청천동 소재 '인천청천초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 관공서 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난함.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 10층 3동 1006호. 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 미장스톤 등 마감. 내벽: 미상. 창호: 하이 샷시 창호.

* 이용상태: 오피스텔로 이용 중.

* 설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비, 지하주차장 및 기계식주차설비 등.

* 토지 형상 및 이용상태: 가장형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중.

* 인접 도로상태: 동측(약 20미터), 남측(약 10미터) 및 북측(약 6~7미터)으로 각각 아스콘 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항(임대관례): 임대 미상.

2. 입지조건

* 소재지: 인천광역시 부평구 청천동 379-8, '더원스테이트' 10층 3동 1006호.

* 주변 환경: 인천청천초등학교 북서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 관공서 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건 건물은 동측(약 20미터), 남측(약 10미터), 북측(약 6~7미터)의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

* 토지이용계획: 준공업지역, 중로1류, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역이며, 외국인 등 주택용도 취득 시 허가를 받아야 하는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있음 (지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

3. 권리분석

* 경매구분: 부동산 임의경매.

* 말소기준권리: 을1 근저당 (신한은행, 2018-12-28 접수, 132,000,000원).

* 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (2018-09-11)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (2018-12-28)

* 을1: 근저당 (2018-12-28) - 말소기준권리

* 갑5: 가압류 (2023-09-27) - 말소

* 갑6: 압류 (2025-02-17) - 말소

* 갑7: 임의경매 (2025-09-18) - 말소

* 등기부채권 총액: 142,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임차인 관련 주의사항: 임대차 관계 및 보증금, 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사 및 점유 관계 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 지역은 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 더불어 근린생활시설, 관공서 등이 혼재된 복합 상권임.

* 업종: 오피스텔로 이용 중이며, 주변 근린생활시설과의 연계성을 고려할 때 잠재적 수요가 존재함.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 위치할 것으로 예상되어 생활 편의성이 양호함.

* 교육시설: '인천청천초등학교'가 인근에 있어 교육 환경이 비교적 가까움. (해당 지역은 상대보호구역임)

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이함.

* 주거 환경: 주변에 다양한 주거 형태의 단지들이 있어 주거 지역으로서의 기반이 갖추어져 있음.

* 건물 내 편의시설: 건물 내에 승강기, 도시가스 난방, 지하 주차장 및 기계식 주차 시설 등이 갖추어져 있어 편리하게 이용 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래계약허가구역: 본건은 외국인 등이 주택용으로 토지를 취득할 경우 허가를 받아야 하는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있음 (지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.). 현재 지정 기간 내에 해당하므로, 향후 외국인 명의로 취득 시 허가 절차가 필요함.

* 임대차 관련 불확실성: 임차인 현황 상 인수 보증금이 없으나, 임대차 관계 및 보증금, 차임이 미상으로 확인되어 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 건축물 높이 제한: 본건 지역은 가로구역별 최고 높이 제한 지역에 해당하여 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있음.

* 감정가 대비 시세: 감정가가 최근 실거래가 시세보다 높게 책정된 것으로 판단되어, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됨.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 부평구 청천동에 위치한 더원스테이트 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸되며, 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

* 다만, 토지거래계약허가구역에 포함되어 외국인 취득 시 허가 절차가 필요하며, 임대 현황이 미상인 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

* 감정가는 217,000,000원이나, 최근 실거래가 시세보다 높게 책정된 점을 감안하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 부평구 지역의 신축 오피스텔로, 꾸준한 수요를 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 절차의 예측 가능성이 높음.

* 향후 지역 개발 및 시세 상승에 따른 시세차익을 기대할 수 있는 투자 기회.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 1월~6월):

* 10층 3동 1006호 (66.78㎡) - 170,000,000원 (2026.01.14)

* 12층 3동 1006호 (65.83㎡) - 185,000,000원 (2026.06.06)

* 5층 3동 1006호 (67.68㎡) - 155,000,000원 (2026.05.29)

* 평균 실사용 면적 (66.76㎡, 약 20.2평)은 건물면적(68.10㎡, 약 20.6평)과 유사.

* 최근 거래가 평균: 약 170,000,000원.

* 최고가: 185,000,000원 (12층).

* 본건은 10층이므로, 12층 거래가(185,000,000원)를 기준으로 하되, 층간 시세 차이 및 경매 물건의 특성을 고려하여 조정 필요.

* 감정가: 217,000,000원.

* 입찰가 산정:

* 본 건의 감정가가 최근 시세 최고가(185,000,000원)보다 약 17% 높게 책정되어 있음.

* 따라서 감정가를 기준으로 입찰하기보다는 최근 실거래가 수준을 중심으로 접근하는 것이 합리적임.

* 인수 보증금은 없음.

* 최근 실거래가 최고가(185,000,000원)를 기준으로, 보수적으로는 100% 수준, 공격적으로는 105% 수준까지 고려할 수 있음.

* 10층이라는 점을 고려하면, 5층(155,000,000원)보다는 높게, 12층(185,000,000원)보다는 약간 낮거나 유사한 수준에서 결정하는 것이 전략적일 수 있음.

* 권장 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원.

* 최종 권장 입찰가: 175,000,000원 (1억 7,500만원).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.