나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512505 [1] 인천광역시 남동구 만수동 111-228 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 남측 인근에 위치하는 다세대주택 (통칭 대영빌라) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택들이 밀집하여 소재하는 주거지대로서 학교 및 공원 등이 산재하고 있음.

교통상황

백범로(왕복6차로) 북측 인근에 위치한 지역으로서 본 건물까지 차량접근 불가능하고 인근 에 버스정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약800미터 지점에 만수역(인천지하철2호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 3층 302호로서 외벽 : 드라이비트 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형에 유사한 토지로서 남동하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 폭2~3미터 정도의 진입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

만수동 111-228 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512505 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 111-228 3층 302호 (도로명주소: 인천광역시 남동구 서판로68번길 55-7)

용도: 다세대주택

감정가: 93,000,000원

토지면적: 16.94㎡ (약 5.12평) - 토지 지분

건물면적: 51.75㎡ (약 15.65평) - 전유부분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, '인천동부초등학교' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 주로 유사 규모의 다세대주택들이 밀집해 있는 주거지역으로, 학교 및 공원 등이 산재하여 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

교통 환경으로는 백범로(왕복 6차로)와 가까운 위치에 있으며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남동측 직선거리 약 800미터 지점에 인천지하철 2호선 만수역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 건물까지의 직접적인 차량 접근은 폭 2~3미터의 진입로에 접하여 다소 제한적일 수 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등의 경우 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당될 수 있습니다(지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.).

주변 조사 결과, 특별한 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 서울보증보험의 강제경매개시결정(을구 6번, 접수일자 2025-09-18)입니다.

등기부등본상 을구 8번 주택임차권이 존재하나, 해당 임차권은 '말소'로 기재되어 있으며, 채권자(서울보증보험)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 / 입주자: 김동이)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-01-10

* 확정일자: 2018-01-11

* 배당신고일자: 2023-08-02

* 대항력: 없음

* 비고: (해당 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 만수동 일대는 다세대주택이 밀집한 전통적인 주거지역입니다.

인근에 인천동부초등학교가 위치하여 교육 환경이 형성되어 있으며, 지역 주민들을 위한 소규모 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

대중교통 이용 편의성은 양호하나, 차량 접근성은 도로 여건상 다소 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

도보 거리에 초등학교가 있어 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

인근에 공원 및 녹지 공간이 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

대중교통 이용이 용이하여 시내 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

SGI 인수조건 변경: 등기부상 특이사항으로 'SGI 인수조건 변경'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 일반적으로 경매 절차상 인수되는 권리가 명확히 정리되므로, 입찰 전 관련 사항을 면밀히 검토하는 것이 좋습니다.

좁은 진입로: 남측 및 서측으로 접한 폭 2~3미터의 진입로는 차량 통행이나 주차에 다소 불편을 야기할 수 있습니다.

외국인 매수 시 허가: 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)'에 해당하므로, 외국인이 매수할 경우 허가 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다.

학교, 공원 등 생활 편의시설이 인접해 있으며, 만수역 이용이 가능한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

권리분석상 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단되어 비교적 안전한 물건으로 평가됩니다.

다만, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

비교적 안정적인 주거 지역 내에 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

만수역(인천지하철 2호선)과의 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 진행이 수월할 것으로 예상됩니다.

주변 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 93,000,000원입니다.

최근 인근 다세대 주택 매매 사례 분석 결과, 1991년식, 36.51㎡ 면적의 '성덕빌라'가 2026년 3월 93,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본 건(1994년식, 51.75㎡)의 면적당 가격을 산정하면 약 2,547,250원/㎡이며, 이를 적용할 경우 시장가는 약 131,962,500원으로 추정됩니다.

감정가 93,000,000원은 시장가 추정치보다 현저히 낮으나, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항의 불확실성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 10%~20% 가량 상향한 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 108,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.