나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1604 [1] 인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 5층102동503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남서측 인근에 위치하며 부근은 오피 스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 진·출입 무난하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천1호선 간석오거리 역)이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 중 5층102동503호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감. 창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'오피스텔' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 기계식주차설비, 도시 가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지를 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측 및 남측으로 로폭 약 35m, 6m 내외의 포장도로와 각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문 : 남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역 기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의: 032-453-2770])<건축법>,과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의: 市대중교통과 440-3832) <철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간:2025. 08.26.~2026.08.25.)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 5층102동503호에 소재한 아파트(오피스텔로도 표기됨)입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경1604 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 182,000,000원입니다.

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 중 5층 102동 503호이며, 건물 면적은 55.31㎡(약 16.73평)입니다.

토지 면적은 9.08㎡(약 2.75평)이며, 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화물건, 공동담보 물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 지하철 1호선 간석오거리역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 1호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물 구조

본건은 철근콘크리트 구조의 평스라브 지붕을 갖춘 15층 건물 중 5층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감되었으며, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

이용상태

건축물대장 및 등기부상 '공동주택'으로 분류되며, 현황은 '오피스텔'로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

설비내역

건물 내에는 기본적인 급배수 및 위생 설비, 승강기, 소화전, 화재 탐지 설비, 스프링클러, 기계식 주차 설비, 그리고 도시가스를 이용한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 토지와 비교했을 때 등고평탄한 사다리형이며, 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태

건물은 북서측으로 약 35m, 남측으로 약 6m 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역(2013-03-08), 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 철도보호지구(2014-07-14), 건축법상 건축용도지역 기타(2019-01-18) 등의 제한이 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)으로 지정되어 있으며, 이는 외국인에 한하여 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 적용됩니다.

3. 권리분석

등기부 요약

본건물의 말소기준권리는 2017년 11월 28일에 접수된 신한은행의 근저당(채권최고액 192,000,000원)입니다.

이후 접수된 가압류(경기신용보증재단, 한국캐피탈, 주식회사케이비국민카드, 케이비캐피탈주식회사) 및 임의경매(신한은행, 2025타경1604)는 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 본 경매 절차가 완료되면 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 법적으로 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 286,617,304원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다(지상권개요 없음).

임차인 현황

* 오재권

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-07

대항력: 없음

비고:

* 이강훈

보증금: 30,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2023-11-13

확정일자: 2023-11-13

배당신고일자: 2025-10-22

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계

상기 임차인 현황을 종합한 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

간석오거리역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하고, 주변에 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 상업 및 주거 기능이 모두 발달한 지역입니다. 다양한 상업시설과 편의시설 이용이 용이하며, 배후 수요 또한 일정 수준 확보된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 교통

인천1호선 간석오거리역이 도보 거리에 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설

주변 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 외식, 금융 등의 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설

본건 주변의 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 역세권의 도심 지역에는 초, 중, 고등학교 및 학원가 등이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

의료시설

인근에 종합병원 또는 개인 병원 등 의료 시설 이용에 대한 상세 정보는 파악되지 않았습니다.

공공시설

주변에 주민센터, 구청 등 공공시설 이용에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화물건 및 공동담보

본건은 유동화 물건이자 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 권리관계가 복잡하거나 추가적인 조사와 분석이 요구될 수 있습니다. 경매 진행 전에 반드시 채권자 및 관련 기관을 통해 상세 내용을 확인해야 합니다.

토지거래허가구역 (외국인 한정)

본건은 외국인에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간(2025.08.26.~2026.08.25.)이 입찰 예정일 이후이므로, 내국인에게는 직접적인 영향이 없을 것으로 보입니다. 다만, 향후 외국인 투자를 고려하는 경우 관련 법규를 확인해야 합니다.

혐오시설

인천광역시 남동구 간석동 316-3번지 및 간석오거리역 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하여 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역에 소재합니다.

건축물은 2017년경 준공된 비교적 신축 건물로 노후도가 심하지 않으며, 철근콘크리트 구조로 견고합니다.

권리분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 깨끗한 권리 상태입니다.

다만, 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특수성이 존재하므로, 입찰 참여 전 추가적인 현장 조사 및 권리관계에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

역세권 프리미엄

간석오거리역과 인접한 초역세권 입지로, 직주근접 및 뛰어난 교통 편의성을 제공합니다.

권리관계의 명확성

대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리 이후의 권리가 모두 소멸될 예정이어서 권리 상 흠결이 적습니다.

안정적인 임대 수요

주변의 공동주택 및 오피스텔 밀집 지역의 특성상 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 182,000,000원입니다.

예상 입찰가는 낙찰자가 인수하게 될 보증금을 제외하고 산정됩니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 주변 시세, 본건의 특수성, 향후 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 낙찰가율은 감정가의 80~90% 수준에서 형성되는 경우가 많으나, 본건의 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 시세 및 법원 동향 파악 후, 150,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.