나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72364 [1] 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 1층알01-0148호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산한강초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 지식산업센터, 근린생활시설, 농경지, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상 10층 중 1층 알01-0148호로서, 외벽 : 일부 치장석, 강화유리, 기타 외벽재 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 창호 : 강화유리임.

이용상태

공부상 공장(지원시설-근린생활시설)이나 현장조사일 현재 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 주차설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형상의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건을 중심으로 동서남북으로 공도(다산지금로, 고산로, 다산지금로 146번길 등)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m ~40m)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공 주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역(가운동 지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한 지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한 허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72364 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 1층 알01-0148호

용도: 근린상가

감정가: 금1,168,000,000원

면적:

* 토지: 16.93㎡ (약 5.12평)

* 건물: 64.64㎡ (약 19.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산한강초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 지식산업센터, 근린생활시설, 농경지, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황:

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건축물 현황:

* 건물명: 현대테라타워 DIMC

* 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층/지상 10층 중 1층 알01-0148호입니다.

* 외벽: 일부 치장석, 강화유리, 기타 외벽재 마감.

* 내벽: 몰탈위 페인팅 마감.

* 창호: 강화유리.

* 건축물대장상 주요 용도: 공장(지식산업센터), 기타 용도: 근린생활시설.

토지 이용 및 도로 상태:

* 토지 형상: 대체로 사다리형상의 토지입니다.

* 이용 상태: 공장(지식산업센터) 및 지원시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 본건을 중심으로 동서남북으로 공도(다산지금로, 고산로, 다산지금로 146번길 등)와 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 을1. 근저당권, 농협은행주식회사, 2022년 05월 25일 접수, 채권최고액 금1,188,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 없음. (물건명세서상 지상권 없음, 별도 인수 권리 명시되지 않음)

주요 권리 분석:

* 본 물건의 등기부등본상 모든 권리(소유권이전 신탁등기 말소, 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등)는 말소기준권리인 농협은행 근저당권 이하 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 따라서 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 주의사항: 임대관계가 미상이며, 해당 호실이 공실 상태이므로 현재 점유자는 없거나 소유자 점유로 추정됩니다. 추후 명도 진행 시 점유 관계를 명확히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

입지:

* 경기도 남양주시 다산동 현대테라타워 DIMC 내 1층에 위치한 근린생활시설입니다. '다산한강초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경:

* 주변은 아파트단지, 다수의 지식산업센터, 근린생활시설, 그리고 공원 등이 혼재하는 신흥 개발 지역입니다.

* 본 물건이 속한 현대테라타워 DIMC는 지식산업센터로, 상주하는 사업체 및 직원 수가 많아 잠재적 고객층이 두텁습니다.

상권 특징:

* 1층 상가로서 접근성이 뛰어나며, 인근 아파트 단지 주민 및 지식산업센터 입주자들을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

* 차량 접근 및 대중교통 이용이 용이하여 유동 인구 확보에 유리합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교육시설: 다산한강초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

* 여가시설: 인근 공원 등이 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

교통:

* 다산지금로, 고산로 등 주요 도로와 인접하여 차량으로 수도권 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 상태:

* 현장 조사일 현재 본 물건은 공실 상태로 확인되었습니다.

* 이는 낙찰 후 바로 임대 수익을 기대하기 어렵거나, 임차인 유치에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음을 의미합니다.

임대관계 미상:

* 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획 및 제한사항:

* 본 물건의 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 더불어 대로1류, 중로1류, 중로2류 등 다양한 도로 조건이 있습니다.

* 이 외에도 가축사육제한구역, 공공주택지구, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역/제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택) 등으로 지정되어 있어, 향후 해당 토지의 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 특히, 공장설립제한지역 및 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래허가구역 등은 특정 업종의 입점이나 토지 활용 계획에 직접적인 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

건축물 용도:

* 건축물대장상 주요 용도는 공장(지식산업센터)이나, 해당 호실은 근린생활시설로 등기되어 있으며 이용되고 있습니다. 향후 용도 변경이나 시설 활용 시 건축 관련 법규를 확인해야 합니다.

혐오시설 확인 불가:

* 제공된 정보 및 현재 시점의 기술적 한계로 인해, 지도나 외부 검색을 통한 주변 혐오시설의 존재 유무를 직접적으로 확인하고 기재하기는 어렵습니다. 제공된 정보 상으로는 특이사항이 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 남양주시 다산동의 현대테라타워 DIMC 내 1층 근린상가로서, 신축급 건물이라는 장점과 초등학교 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계는 매우 깔끔한 편입니다.

* 다만, 현재 공실 상태이고 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 전 반드시 고려해야 할 요소입니다.

* 또한, 토지이용계획상 다양한 규제가 존재하므로, 향후 사업 계획 수립 시 법률적 검토가 필수적입니다.

* 현재 감정가는 11억 6천 8백만원으로, 이를 기준으로 시장 가치 및 예상 임대 수익률을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 현대테라타워 DIMC 내 1층 상가로, 향후 자산 가치 상승 기대.

* 다산 신도시 개발의 중심 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요 확보 가능.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 부담 없이 명도 진행 가능.

* 주요 도로와 인접하여 접근성이 뛰어나 잠재 고객 유입 용이.

* 주변 시세 및 임대 수익률 분석을 통해 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,168,000,000원

* 현황: 공실 상태, 임대관계 미상

* 본 물건은 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상이므로, 예상되는 임대 수익률과 공실 위험성을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 일반적으로 경매 물건의 낙찰가율은 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 70% 수준인 약 817,600,000원부터, 시장 상황에 따라 80% 수준인 약 934,400,000원까지 고려해 볼 수 있습니다.

* 보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 현재 임대 시세, 공실률, 향후 개발 계획 등을 추가적으로 조사하여 수익률 분석을 진행하는 것이 중요합니다.

* 주요 고려사항: 인수 보증금 없음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.