나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72322 [1] 경기도 가평군 북면 백둔리 581-12 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영 · 평가일 2025.09.23

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층으로 (건물 촉탁등기일 : 2013.02.13). 외벽 : 치장벽돌 쌓기 등. 내벽 : 내부 인테리어 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

제2종근린생활시설(건물사용승인을 받지않아 건축물 현황도가 없으나, 현지 실사시 외관상으로 확인된 이용상태는 까페로 이용중인 것으로 조사됨)로 이용중임.

설비내역

급배수, 위생설비 등 기본적인 설비를 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(㉠,㉡).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상. 기 타 : -.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72322 (1)

소재지: 경기도 가평군 북면 백둔리 581-12

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설, 현황 카페)

감정가: 366,925,200원

토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 없음)

건물면적: 332.42㎡ (약 100.55평)

건물지분: 332.42㎡

건물 제시외면적: 40.00㎡ (약 12.09평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OOOOOOOOO

건물 구조: 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 (2013.02.13 건물 촉탁등기)

특이사항: 법정지상권, 대항력있는임차인, 제시외 건물 포함. (주)텔루스아레나홀딩스일차 4억원 유치권 신고 (성립여부 불분명).

1.1. 입지조건

지역: 경기도 가평군 북면 백둔리. 산악 및 계곡 경관이 우수한 자연 친화적인 지역으로, 관광 및 휴양 관련 시설이 주로 분포합니다.

주변: 펜션, 캠핑장, 계곡 이용 시설 등 관광객을 위한 시설들이 밀집해 있습니다.

교통: 대중교통 접근성은 다소 불편할 수 있으며, 차량을 이용한 접근성이 중요합니다. 주변 도로망은 자연 지역의 특성을 따릅니다.

시설: (별도 조사 필요) 기본적인 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 군 소재지나 인근 읍내를 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 압류 (세정과-00 0126), 2025년 01월 07일 접수.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

인수되는 권리:

* 법정지상권: 해당 물건에는 법정지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 토지 소유 관계와 건물 소유 관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인:

(주)텔루스아레나홀딩스일차: 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023년 07월 31일, 확정일자 2023년 05월 24일, 배당신고일자 2025년 12월 05일. 대항력 있음.

함 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2014년 02월 07일. 대항력 있음.

주의: 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'과는 별개로, 대항력 있는 임차인 (주)텔루스아레나홀딩스일차의 보증금 250,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 함 은 보증금/차임이 미상이지만 대항력이 있으므로 인수 시 주의가 필요합니다.

* 대항력 없는 임차인:

김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 07월 10일. 대항력 없음.

유치권 신고: (주)텔루스아레나홀딩스일차가 4억원에 대한 유치권을 신고하였으나, 성립 여부는 불분명합니다. 성립 시 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

등기부채권 총액: 168,917,573원.

1.3. 상권분석

지역 특성: 가평 북면 백둔리는 뛰어난 자연 경관을 바탕으로 한 관광, 휴양, 레저 활동 중심의 상권입니다. 여름철 계곡 이용객, 주말 방문객 등의 수요가 있습니다.

업종 적합성: 제2종근린생활시설로, 현재 카페로 이용 중인 점을 고려할 때, 주변 관광객을 대상으로 하는 카페, 브런치 카페, 지역 특산물 판매점, 식음료 관련 업종 등에 적합할 수 있습니다.

경쟁 환경: 주변에 유사한 업종(카페, 식당, 펜션 등)의 경쟁이 있을 수 있으며, 차별화된 콘셉트, 서비스, 품질 경쟁력이 요구됩니다. (세부 현황은 현장 조사 필요)

1.4. 생활정보

편의시설: (별도 조사 필요) 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 인근 읍내나 가평 시내로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

교육시설: (별도 조사 필요) 인근에 초, 중, 고등학교가 존재할 수 있으나, 통학 거리 및 접근성은 반드시 확인해야 합니다.

자연환경: 백둔계곡, 용추계곡 등 우수한 자연 환경을 갖추고 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 힐링 및 여가 활동에 유리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권: 해당 물건은 건물만 매각 대상이며, 토지 소유권이 별도로 존재할 경우 법정지상권 성립 여부가 중요합니다. 법정지상권이 성립하면 토지 사용에 제약을 받거나, 토지 사용료 지급이 발생할 수 있습니다.

토지 없는 건물: 건물만 매각되므로, 토지에 대한 소유권이나 사용 권한이 없는 경우 건물의 활용에 큰 제약이 따릅니다. 법정지상권이 성립하지 않으면 건물 철거의 위험도 있습니다.

대항력 있는 임차인 인수: (주)텔루스아레나홀딩스일차의 보증금 250,000,000원과 함 의 권리(미상 보증금)를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기와 상이하므로, 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

유치권 성립 가능성: (주)텔루스아레나홀딩스일차의 4억원 유치권 신고가 인정될 경우, 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

건물 사용승인 미필: 건축물대장상 사용승인이 되지 않은 상태로, 추후 건축 관련 법규 위반으로 인한 문제가 발생할 수 있습니다. (현황은 카페로 이용 중)

접근성: 대중교통 이용이 불편하여 잠재적 고객 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

혐오시설: (별도 조사 필요) 주변에 혐오시설이 존재할 경우 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 북면 백둔리의 천혜의 자연 환경을 활용할 수 있는 제2종근린생활시설(카페)로, 관광지 내 상가로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 건물만 매각 대상이며, 법정지상권, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수, 미확인 유치권, 사용승인 미필 등의 복합적이고 중대한 권리 및 행정상 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, '인수 보증금 합계'와 실제 대항력 있는 임차인의 보증금 간의 불일치는 반드시 법률 전문가의 면밀한 검토를 요하며, 이 문제가 해결되지 않으면 예상보다 훨씬 큰 금액을 부담해야 할 수 있습니다. 투자를 고려한다면, 철저한 현장 조사와 권리 분석, 그리고 관련 전문가의 자문을 반드시 거쳐야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 가평 북면 백둔리의 탁월한 자연 경관을 활용한 사업 기회 (카페, 펜션 연계 상품 등).

* 2013년 준공으로 비교적 신축에 가까운 건물 상태.

* 제2종근린생활시설 용도로 현재 운영 중인 업종(카페)과의 연계 용이성.

* (성공적인 권리 분석 및 리스크 해결 시) 건물만을 비교적 저렴하게 확보할 수 있는 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 366,925,200원

인수 보증금 합계 (자료상 표기): 0원

대항력 있는 임차인 (주)텔루스아레나홀딩스일차 보증금: 250,000,000원

대항력 있는 임차인 함 보증금: 미상

유치권 신고액 (성립 여부 불분명): 400,000,000원

본 물건은 제공된 자료만으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기에 매우 어려운 물건입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기와 대항력 있는 임차인 (주)텔루스아레나홀딩스일차의 보증금 250,000,000원 간의 중대한 차이가 존재하며, 이는 낙찰 시 인수해야 할 실질적인 금액을 결정하는 중요한 요소입니다. 또한, 법정지상권 성립 여부, 유치권의 효력, 건물 사용승인 미필 여부 등도 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다.

투자자는 낙찰 시 인수해야 할 제반 비용(보증금, 법정지상권 관련 비용, 유치권 해결 비용 등)을 모두 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 따라서 본 물건의 입찰은 신중을 기해야 하며, 관련 전문가와 충분한 상담 후 최종 결정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.