나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72336 [1] 경기도 가평군 가평읍 달전리 285-1 신초아파트 나동 11층 1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 달전리 소재 "달전1리 마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위 는 아파트, 다세대, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 경춘선 가평역과 노선버스정류장이 소재하 는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층 지상11층 건물 내 11층 1102호로써, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등, 창호 : 섀시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 정문을 통하여 인접 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

달전리 285-1 :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장 설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03-07)<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 달전리 332-1 :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-03-11)(저촉), 소로2 류(폭 8m~10m)(소로2-89)(저촉),가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역) <수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03-07)<한강수계 상수원수질개선 및 주 민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상임. 기타 :없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72336 (1)

소재지: 경기도 가평군 가평읍 달전리 285-1 신초아파트 나동 11층 1102호

용도: 아파트

감정가: 1억 3,100만 원

토지면적: 48.71㎡ (약 14.7평)

토지지분: 48.71㎡ (약 14.7평)

건물면적: 78.94㎡ (약 23.9평)

전용면적: 78.94㎡ (약 23.9평)

분양면적: 정보 없음

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

위치: 경기도 가평군 가평읍 달전리 소재, "달전1리 마을회관" 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본건 주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통망:

* 차량의 진출입이 용이하며, 북동측 정문을 통해 인접 도로와 연결됩니다.

* 경춘선 가평역과 시내버스 정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건축물 정보:

* 신축 연도: 1993년 10월 21일 사용승인되었습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층, 지상 11층 건물 중 11층 1102호입니다.

* 단지 규모: 신초아파트 나동은 총 11층으로 구성되어 있으며, 총 41세대로 이루어져 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 달전리 285-1: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 자연보전권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

* 달전리 332-1: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설: 본건 인근에는 주민센터(마을회관)가 위치하고 있으며, 가평읍내 초등학교가 차량 5~10분 거리에 있습니다. 또한, 근린생활시설이 인접하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. (별도의 혐오시설이나 위험 시설은 파악되지 않았습니다.)

3. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2015.05.15. 접수, 채권액 84,000,000원)

인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리(총 등기부채권액 384,000,000원)는 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리는 없습니다. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 개요 및 비고란이 비어 있어 해당 권리가 존재하지 않거나 매각에 영향을 미치지 않는 것으로 판단됩니다.)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의 필요: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 추가적인 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의해야 합니다.

등기부 요약:

* 소유권 이전: 김천식 (1993.10.26. 접수, 매매)

* 근저당: 국민은행 (2015.05.15. 접수, 84,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 임경숙 (2021.12.15. 접수, 300,000,000원) - 말소

* 임의경매: 국민은행 (2025.09.18. 접수, 52,458,743원) - 말소

4. 상권분석

본건이 소재한 신초아파트 단지는 주변에 아파트와 주택, 그리고 근린생활시설이 함께 형성되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 단지 자체는 나동 기준 41세대, 전체 89세대로 지역 내에서 중간 규모의 주거 단지에 해당합니다. 가평역 인근의 상업 시설 접근이 가능하며, 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통한 일상생활 영위가 가능합니다.

5. 생활정보

교통: 경춘선 가평역이 인근에 위치하고 있어 서울 및 수도권으로의 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다양한 노선의 버스 정류장이 가까워 지역 내 이동이 용이합니다. 차량 진출입도 원활한 편입니다.

편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활용품 구매 및 기타 편의 서비스를 이용할 수 있습니다. 가평읍내 마트, 병원, 은행 등도 차량으로 접근 가능합니다.

교육시설: 가평읍 내 초등학교가 차량 약 5~10분 거리에 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로 무난한 수준입니다. 중학교 및 고등학교 역시 읍내에 소재할 것으로 예상됩니다.

의료시설: 가평읍내 종합병원이나 의원급 의료기관이 위치하고 있어, 필요시 의료 서비스 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 정보 불확실성: 임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유 관계에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 시간적, 금전적 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

건물 노후화: 1993년 사용 승인된 건물로, 약 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수, 수리 또는 리모델링 필요성이 장기적으로 제기될 수 있습니다.

개발 제한: 본건 토지는 도시지역 제2종일반주거지역임에도 불구하고, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

도로 관련 규제: 토지 이용 계획 상 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되는 부분이 있어, 도로 관련 규제를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 가평읍에 소재한 신초아파트 나동 11층 1102호로, 아파트로서의 주거 가치를 지니고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준이며, 주변 환경 역시 일반적인 주거지역의 특성을 보입니다.

권리 관계는 매각으로 인해 모두 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 다만, 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 이는 명도 과정에서 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

또한, 건축된 지 30년 이상 경과한 노후 아파트라는 점과 다양한 개발 제한 구역에 포함된 토지라는 점은 장기적인 관점에서 투자 가치 및 활용성에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

합리적인 감정가: 1억 3,100만 원의 감정가는 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로, 시장 상황에 따라 합리적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이후 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리 분석 측면에서 안전하게 취득할 수 있습니다.

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 하나의 물건으로 취득하므로, 토지 사용에 대한 별도의 분쟁 없이 건물과 토지를 함께 소유할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는, 최근 실거래가, 인근 유사 아파트 시세, 단지별 매수세, 물건의 현 상태(수리 필요 여부 등) 및 명도 비용, 취득세, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필수적입니다.

일반적으로 감정가 1억 3,100만 원을 기준으로, 시장 상황, 본건의 장단점, 향후 수익성 등을 감안하여 적정 낙찰률(예: 감정가의 80%~100% 또는 그 이상)을 적용하여 입찰가를 결정하게 됩니다. 최근 유사 아파트 거래 사례가 1억 2,000만 원에서 1억 5,000만 원 사이에서 형성되었다고 가정할 때, 이를 참고하여 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.