나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64207 [1] 경기도 고양시 덕양구 행신동 1068 서정센텀퍼스티지 405동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 행신동 소재 "아람초등학교" 북측 인근에 위치하는 서정센텀 퍼스티지 제405동 제5층 제501호로서 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 생활 편의시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지상8층 건물 내 제5층 제501호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨. 건물개황도 참조)

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행신2택지개발), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로 3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축 사육제한구역(2024-11-12)(전부제한지역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및 주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(서정 고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2024-07-03)(아람초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서정중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2024-07-03)(서정고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-07-03)(아람 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>,비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(외국인등 대상, 대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는 토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 고양지원 2025타경64207 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 케OOOOOOOOO 입니다.

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지는 경기도 고양시 덕양구 행신동 1068 서정센텀퍼스티지 405동 5층 501호입니다.

본건은 아파트로 이용 중입니다.

1.3. 면적 및 구조

토지 면적은 68.94㎡ (약 20.86평)이며, 토지 지분 면적도 68.9406㎡입니다.

건물 면적은 84.81㎡ (약 25.66평)이며, 건물 지분 면적도 84.81㎡입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지상 8층 건물 중 제5층에 위치합니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정가는 610,000,000원 (6억 1천만원)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 행신동 소재 "아람초등학교" 북측 인근에 위치하는 서정센텀퍼스티지 아파트 단지 내에 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 생활 편의시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 차량 진·출입이 용이합니다.

노선버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존은 대한주택공사(2008-07-11)이며, 이후 황선갑(2008-08-18)으로 소유권 이전되었습니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

말소기준권리는 2020년 8월 21일 접수된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당입니다.

이후 근저당, 압류, 가압류, 임의경매, 가압류 등이 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

총 등기부채권액은 693,850,754원입니다.

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 미상입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

(주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 인수 여부 등은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 주거 지역에 위치하여 일반적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

다만, 토지이용계획상 비행안전구역(제2, 제5구역)에 포함되어 있어 항공기 운항과 관련된 고도 제한 등이 존재합니다.

최근 보도에 따르면, 수색비행장이 헬기 전용 기지로 전환됨에 따라 비행안전구역이 대폭 축소될 예정이며, 이는 향후 관련 규제 완화로 이어질 수 있습니다.

주변에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

단지 인근에 아람초등학교가 위치하며, 서정중학교, 서정고등학교와도 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

근린생활시설 및 각종 생활 편의시설 이용이 편리한 위치입니다.

5.2. 단지 정보

본건이 속한 서정센텀퍼스티지는 2008년 6월 9일에 사용 승인된 총 12개 동, 545세대의 아파트 단지입니다.

총 주차 대수는 182대(지상 12대, 지하 21대 - 제공된 정보의 합계와 다소 차이가 있어 총계 182대를 기준으로 합니다)이며, 전기차 충전 시설도 갖추고 있습니다.

건축물대장상 총 8층 건물이며, 본건은 5층에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 위험

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 권리는 없습니다.

다만, 임대관계가 미상이므로 실제 점유 현황 및 명도 가능성 등에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 기타 고려사항

수색비행장 인근 비행안전구역에 해당하지만, 최근 관련 규제 완화 움직임이 있어 향후 영향은 줄어들 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 행신동의 비교적 양호한 주거 환경에 위치한 아파트입니다.

최근 거래 사례와 비교 시 감정가 대비 합리적인 입찰을 고려해볼 수 있으며, 권리상 특별한 문제는 없어 보입니다.

다만, 임대관계 미상 등 현장 확인이 필요한 사항이 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

- 행신동의 안정적인 주거 환경

- 비교적 최근 실거래가와 유사한 수준의 감정가

- 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리 관계 (단, 임대관계 미상 주의)

- 수색비행장 관련 규제 완화 기대감

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적의 거래는 58,000만원에서 59,300만원 사이에서 이루어졌습니다.

본건의 감정가는 61,000만원으로, 최근 실거래가보다 높은 수준입니다.

본건의 5층이라는 위치를 고려하고, 권리관계가 명확한 점을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 최근 실거래가 상단을 고려한 59,500만원 수준의 입찰가를 예상합니다.

(주의: 상기 입찰가는 시세 및 본건의 특성을 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.