나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64136 [1] 경기도 파주시 법원읍 법원리 489-19 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 법원읍 법원리 소재 "천현초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 다세대주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1, 기호11~15 인접도로 대비 완경사의 부정형 토지로서, 현황 '도로 등'임. 기호2 인접도로 대비 완경사의 부정형 토지로서, 현황 '공장 건부지' 로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호2 공장용지는 본건 기호1, 기호11~15를 포함한 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호1 도시지역, 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-법원14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(주간선도로)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)), 본건 기호2 도시지역, 일반공업지역(2019-06-18)(1980.5.14(자연녹지→일반공업)), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-법원14)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)), 본건 기호11~14 도시지역, 일반공업지역(1980.5.14(자연녹지→일반공업)), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-법원14)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)), 본건 기호15 일반공업지역(1980.5.14(자연녹지→일반공업)), 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-법원14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(주간선도로)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3, 4 건물 경량철골구조 기타지붕 단층 기숙사로서, 외벽 : 판넬 창호 : 샷시창호 등임. 기호5 건물 경량철골구조 기타지붕 단층 세탁실 및 화장실로서, 외벽 : 판넬 창호 : 샷시창호 등임. 기호6 건물 강파이프구조 슬레이트지붕 단층 공장으로서 외벽 : 블록마감 등, 창호 : 샷시창호 등임. 기호7 건물 블록구조 슬래브지붕 단층 공장으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 ; 샷시창호 등임. 기호8 건물 경량철골구조 기타지붕 단층 기계실 등으로 외벽 : 판넬 창호 : 샷시창호 등임. 기호9 건물 일반철골구조 기타지붕 단층 창고 및 식당 등으로 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호10 건물 일반철골구조 기타지붕 단층 화장실 등으로 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호3~4 건물 - 기준시점 현재 공실 상태로 '기숙사 등' 으로 이용된 것으로 탐문조사됨. 기호5 건물 - 기준시점 현재 공실 상태로 '세탁실 및 화장실 등' 으로 이용된 것으로 조사됨. 기호6 건물 - 기준시점 현재 공실 상태로 '공장'으로 이용되었음. 기호7 건물 - 기준시점 현재 공실 상태로 '공장'으로 이용되었으며, 현황 내부의 공장과 사무실은 멸실 상태임. 기호8 건물 - 기준시점 현재 공실 상태로 '기계실 등'으로 이용되었음. 기호9 건물 - 기준시점 현재 공실 상태로 '창고 및 식당 등' 으로 이용되었음. 기호10 건물 -기준시점 현재 공실 상태로 '화장실' 로 이용되었음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 및 전기설비 등이 구비되어 있었던 것으로 조사되나, 장기간 공실 등으로 현황 급배수 및 전기사용 여부는 재확인하시기 바람.

부합물 및 종물

후면 '지적개황도 등' 참조

공부와의 차이

기호4 건물의 경우 전체(164.8㎡) 중 일부(약 5.7㎡)는 현황 멸실되었으며, 기호7 건물의 경우 공장 내부의 34㎡의 공장 및 19.61㎡의 사무실은 현황 멸실 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(㉠~㉪) 포함, 제시외 물건 ㉫ 포함
2. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2014-133호, 제2022-32호, 제2024-37호 기계기구는 소재불명 감정평가 제외 (감정평가서 참조)
3. 목록 1. 11. 12. 13. 14. 15. 지분매각
4. 목록 1. 11. 12. 13. 14. 현황 "도로", 목록 2. 토지 중 일부는 "도로"로 이용중임
5. 목록 15. 토지는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지로서, 정확한 면적은 실측을 요함
6. 목록 4. 건물 중 일부 멸실, 목록 7. 건물 중 일부 멸실(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64136 (1)

소재지: 경기도 파주시 법원읍 법원리 489-19

용도: 공장

감정가: 7,772,855,140 원

토지면적: 12,200.00㎡ (약 3,690.5 평)

건물면적: 2,071.09㎡ (약 626.5 평)

매각 대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 중OOOOO (중소기업은행으로 추정)

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 법원읍 법원리 소재 "천현초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 공장, 다세대주택, 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 법원읍내는 과거 파주 동북부의 중심지였으며, 현재는 전원 풍경과 역사적 유적, 그리고 산업 단지 개발이 공존하는 지역입니다. 수도권 제2순환고속도로 법원IC 개통으로 서울 및 인근 도시로의 접근성이 향상되었습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2014년 3월 24일 접수된 중소기업은행 근저당권(을15)입니다. 등기부상 모든 근저당권, 가압류, 압류는 말소 예정이며, 낙찰 후 인수되는 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 본 건은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 김 (전입 2020-11-02): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 (전입 2010-05-26): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

대항력 있는 임차인 김 의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 계약 내용과 관련하여 명도 책임 발생 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 공장 용도로 활용되는 지역에 위치하고 있으며, 주변에 농경지와 주택이 혼재되어 있습니다. 법원읍 지역은 과거 미군 부대 주둔으로 상업이 번성했던 지역으로, 최근 법원 일반산업단지 조성 등으로 재도약을 준비 중인 곳입니다. 따라서 공장 용도로서의 잠재력과 더불어 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건 인근에 천현초등학교가 위치하며, 대중교통 및 차량 접근성이 양호한 편입니다. 법원읍내에는 법원전통시장이 있어 5일장(1일, 6일)이 서고, 로컬 맛집들이 있는 것으로 알려져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일까지 지정되어 있어, 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 보증금은 0원으로 명시되었으나 실제 명도 과정에서 주의가 요구됩니다.

* 지분매각: 토지 일부 및 건물 전체가 매각 대상이며, 이는 의사결정의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 건물 일부 멸실: 목록 4번 및 7번 건물 일부가 멸실 상태로, 수리 또는 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제약: 토지 중 일부가 도로로 이용 중이며, 목록 15번 토지는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있어 정확한 면적 실측이 필요합니다.

* 기계기구 소재불명: 일부 기계기구의 소재가 불명확하여 감정평가에서 제외되었으며, 현황 파악이 필요합니다.

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 절차가 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 넓은 면적의 공장 용지 및 건물을 갖추고 있어 산업 시설로서의 가치를 지니고 있습니다. 또한, 교통 접근성이 개선되고 지역 개발 가능성이 있는 점은 긍정적입니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 대항력 있는 임차인의 존재, 건물 일부 멸실, 지분매각 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 대규모 공장 부지로서의 잠재력.

* 토지거래허가구역 지정 해제 또는 허가 획득 시 개발 가능성.

* 대항력 있는 임차인과의 협상 및 권리 관계 명확화.

* 지분 매각을 통한 잠재적 투자 기회 (단, 복잡한 권리 분석 필요).

9. 예상 입찰가

감정가: 7,772,855,140 원

인수 보증금: 0원

상기 물건은 토지거래허가구역, 대항력 있는 임차인, 건물 일부 멸실, 지분 매각 등 여러 리스크 요인을 가지고 있습니다. 이러한 점을 고려할 때, 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 그러나 이는 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 법률 자문, 권리 분석 심화 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.