나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64096 [1] 경기도 파주시 문산읍 선유리 667-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 '선유광장로타리' 북서측 인근에 위치하며 인근은 아파트단지, 소규모 상가, 단독주택 등이 소재한 지역입니다.

교통상황

대체로 본건까지 차량의 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 기호(2), (5): 부정형 토지로서 공업나지(임야)로 이용 중입니다. 기호(3), (4): 사다리형 토지로서 공업나지(임야)로 이용 중입니다.

인접 도로상태

대상물건 남측으로 노폭 약 25m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(3): 도시지역, 준공업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025. 8. 26 )(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)) 기호(4): 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025. 8. 26 )(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)) 기호(5): 도시지역, 준공업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025. 8. 26 )(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 2층 건물(사용승인일: 2011.08.09, 일부증축: 2011.09.23.) 외벽: 1층 철거, 2층 목재 사이딩 마감 등

이용상태

공부상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 영업을 중단하고 창호 등을 철거한 상태이며 현황 기둥과 지붕 등만 존재합니다.

설비내역

-

부합물 및 종물

후첨 '지적도 및 건물개황도'와 같이 제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

건물 등기사항전부증명서상 본건의 소재지가 선유리 667-1, 667-4, 667-14로 등재되어 있으나, 2011년 9월 22일에 선유리 667-4, 667-14번지가 667-1로 합병되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물은 파주시청 문의 결과 2~3년 전 해체와 관련된 허가를 득하였으나 별도의 공사는 추가로 진행되지 않은 상태로 추후 경매 진행 시 참고 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 2. 건물은 공부상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 영업을 중단하고 창호 등을 철거하고 현황 기둥과 지붕, 골격, 계단, 바닥, 천장 등만 존재함
3. 제시외 건물 ㉠ 쇠파이프조 판넬지붕(창고) 약 25㎡ 소재하나 본건과의 관계, 구조 및 관리상태 등을 고려할 때 가치가 존재한다고 보기 어렵고, 토지에 미치는 영향이 미미함. 기존 건물의 부합물·종물로 보아 매각대상에 포함하여 매각함 (감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64096 (1)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 선유리 667-1 (신주소: 경기도 파주시 우계로 458)

용도: 근린시설

감정가: 3,401,403,800원

토지면적: 3676.00㎡ (약 1112.1평)

건물면적: 586.52㎡ (약 177.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고양누리새마을금고

주요특이사항: 토지거래허가구역, 공동담보

1.1. 물건 현황

* 토지: 총 3676㎡이며, 상업용 건부지와 임야가 혼재된 상태입니다.

* 건물: 공부상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 현재 영업을 중단하고 창호 등을 철거한 상태로, 기둥, 지붕, 골격, 계단, 바닥, 천장 등만 남아있습니다.

* 제시외 건물: 쇠파이프조 판넬지붕 창고 약 25㎡가 있으나, 가치가 낮고 토지에 미치는 영향이 미미하여 기존 건물의 부합물·종물로 보아 매각 대상에 포함되었습니다.

* 건물 사용승인일: 2011년 8월 9일 (일부 증축: 2011년 9월 23일)

* 건축물대장상 면적: 연면적 561.52㎡ (현황 건물 면적과 차이 확인 필요)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 문산읍 선유리, '선유광장로타리' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 소규모 상가, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로: 대상 물건 남측으로 노폭 약 25m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준공업지역, 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일까지), 준보전산지(일부)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 12월 26일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (을29).

* 매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* ㈜르벨라(황 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-16

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금, 차임이 0원이며 확정일자 및 배당신고 내역이 없어 대항력이 없는 임차인입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 지역적 특성: '선유광장로타리' 인근으로, 주거와 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

* 토지 이용: 토지 일부는 상업용 건부지로 이용 중이나, 상당 부분은 임야로 이용 중입니다.

* 건물 현황: 현재 건물은 사실상 철거된 상태로, 재건축 또는 신축이 필요한 상황입니다.

* 상권 잠재력: 준공업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 제한사항: 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 신규 거래 시 허가가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통 편의: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 주변에 아파트 단지가 있어 주거 수요는 있으나, 물건지의 직접적인 주거 편의시설 정보는 제한적입니다.

* 주변 시설: 인근에 소규모 상가가 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 현 건물이 기둥과 골격만 남아있는 상태로, 대규모 철거 및 신축 비용이 예상됩니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 토지 이용 계획에 대한 허가 절차가 필요합니다.

* 건물 해체 허가: 건물 해체 관련 허가는 득하였으나 실제 공사가 진행되지 않은 상태이므로, 추후 건물 철거 및 신축 시 관련 행정 절차 및 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 가치가 낮더라도 철거 비용이 발생할 수 있는 제시외 창고가 포함되어 있습니다.

* 토지 용도 및 제한: 토지의 일부가 임야이며, 준보전산지로 지정되어 있어 개발 시 산지 관련 규제를 받을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에서 쓰레기 처리 및 소각 시설 관련 민원이 발생한 사례가 있으나, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 준공업지역의 특성을 고려하여 주변 산업 시설 및 환경 관련 사항을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재의 근린시설 용도로, 총 3676㎡의 토지와 586.52㎡의 건물로 구성되어 있습니다.

* 현재 건물은 영업 중단 및 내부 철거로 인해 사실상 활용이 어려운 상태이며, 토지 일부는 임야로 이용 중입니다.

* 권리관계는 모두 말소될 예정이며, 인수되는 권리나 보증금은 없어 권리 분석이 명확합니다.

* 토지거래허가구역, 준공업지역, 준보전산지 등 다양한 토지 이용 규제가 존재합니다.

* 향후 건물 철거 및 신축을 통해 제2종근린생활시설 또는 다른 용도로의 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 확보: 3676㎡의 비교적 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 용도지역의 잠재력: 준공업지역으로 지정되어 있어 향후 파주시의 도시 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 모든 권리가 말소되는 물건으로, 권리상 복잡한 문제가 없습니다.

* 개발 가능성: 현재 건물을 철거하고 신축함으로써 부가가치를 극대화할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 3,401,403,800원입니다.

* 건물의 현재 상태(골격만 남음), 토지거래허가구역 지정, 일부 임야 및 준보전산지인 토지 특성을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 건물 철거 비용, 신축에 따른 건축비, 토지 거래 허가 절차 및 비용, 향후 시장 상황 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수되는 임차인의 보증금이 없어 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가는 시장 조사, 유사 물건 사례 분석, 전문가의 추가적인 현장 조사 및 컨설팅을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.