나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5205 [1] 경기도 파주시 상지석동 557-17 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정역(경의중앙선)" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 신축 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 중 4층 402호로서, 외벽 : 타일 붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(16미터위임임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

현황 '아띠랑스 109동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 상지석동 557-17번지 4층 402호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경5205 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 276,000,000원입니다.

토지 면적은 72.93㎡ (약 22.06평)이며, 건물 면적은 64.83㎡ (약 19.61평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 (OOOOOOOOOOOOOOOO으로 표시되어 있습니다.

주요 특이사항으로는 중복 사건, 토지거래허가구역 지정, 대항력 있는 임차인 존재 등이 있습니다.

주의사항으로는 현황 '아띠랑스 109동'으로 표기되어 있으나, 등기부상 명칭과의 차이가 있을 수 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 신축 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 4층 중 4층에 해당합니다. 외벽은 타일 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

토지는 유사 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

주요 용도지역 및 제한사항으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 그리고 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일까지)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 8월 13일에 접수된 성혁제 근저당권 (60,000,000원)입니다.

등기부상 을3 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 접수된 을4 근저당권, 갑10 임의경매, 갑11 가압류, 갑12 강제경매 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 총 채권액은 307,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김남희

* 보증금: 307,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 2일

* 확정일자: 2021년 1월 26일

* 배당신고일자: 2025년 10월 13일

* 대항력: 있음

* 마스킹 처리된 이름: 김

* 임차인: 서울보증보험주식회사(김남희)

* 보증금: 255,600,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 2일

* 확정일자: 2021년 1월 26일

* 배당신고일자: 2025년 12월 8일

* 대항력: 있음

* 마스킹 처리된 이름: 서울보증보험주식회사(김 )

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고, 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않을 것으로 해석됩니다. 그러나 이에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 경기도 파주시 상지석동은 신축 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.

주변으로 운정역(경의중앙선)이 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

최근 매매 정보 분석:

* 2019년식 다세대주택 (전용 61.45㎡, 2026년 7월 실거래가 2억 7,400만원)

* 2014년식 다세대주택 (전용 41.2㎡, 2026년 7월 실거래가 5,200만원) - 면적 대비 가격이 현저히 낮아 특이사항으로 간주됩니다.

* 2023년식 다세대주택 (전용 67.31㎡, 2026년 7월 실거래가 2억 7,700만원)

본 건의 건물 전용면적은 64.83㎡ (약 19.61평)으로, 최근 거래 사례 중 2019년식 (61.45㎡) 및 2023년식 (67.31㎡) 물건과 유사한 면적대입니다. 이들 거래는 평당 약 411만원 ~ 446만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 경기도 파주시 상지석동 557-17번지에 위치하며, 신축 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역에 자리하고 있습니다.

건물은 2017년 8월 8일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변은 계획관리지역, 성장관리계획구역 등에 해당하며, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 일부 제한 사항이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본 건은 '2025타경5205 (1)'이며, '2025타경64726'과 같은 중복 경매 사건이 존재하여 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 해당 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있었으나, 허가 기간(2025년 8월 26일)이 경매 시점 이전에 만료될 가능성이 있습니다. 관련 규제 해제 여부 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김남희 씨는 대항력을 가지고 있으며, 보증금 규모가 상당합니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 인수 여부가 불분명합니다. 이에 대한 명확한 법적 검토가 필수적이며, 만약 보증금 인수 시 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 현황 명칭 불일치: 물건 보고서에는 현황 '아띠랑스 109동'으로 언급되어 있으나, 등기부상 또는 주변 거래 사례의 건물 명칭과 다를 수 있어 실제 현황 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 운정역 인근에 위치한 신축 다세대주택으로, 역세권 및 신축 주거지로서의 장점을 가지고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인, 중복 경매 사건, 토지거래허가구역 지정 등 복잡한 권리 관계 및 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 0원으로 표기된 점은 면밀한 법적 검토가 요구됩니다.

안전한 투자를 위해서는 권리 분석을 더욱 심도 있게 진행하고, 현장 조사를 통해 실제 상황을 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경의중앙선 운정역과의 접근성이 양호하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 신축 주거 환경: 주변이 비교적 최근에 개발된 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 쾌적합니다.

* 지역 개발 잠재력: 파주시는 지속적인 개발이 진행되고 있어 장기적인 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 전용면적 60~70㎡대의 다세대주택 시세는 평당 약 411만원 ~ 446만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 건의 전용면적은 64.83㎡(약 19.61평)이므로, 이를 기준으로 산정한 예상 시세는 약 2억 6천만원 ~ 2억 8천만원 범위로 추정됩니다.

감정가는 2억 7,600만원으로, 현재 시세와 유사한 수준입니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 존재 및 기타 제한 사항을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

감정가 276,000,000원의 85% 수준인 약 234,600,000원을 기준으로, 예상 입찰가는 2억 3천만원에서 2억 5천만원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.