나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73211 [1] 경기도 양주시 장흥면 석현리 65 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일 · 평가일 2025.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 장흥면 석현리 소재 "석현삼거리" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

2필지 공히 부정형의 평지로서 기호 1은 상업용 건부지(숙박시설 등), 기호 2는 주차장 등의 부속토지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 왕복 2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(상업형,장흥04), 중로2류(폭 15m~20m) (보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 성장관리권역. 기호 2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(상업형,장흥04), 중로2류(폭 15m~20m) (보조간선도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 성장관리권역.

제시목록 외의 물건

본건 기호 1 지상에는 별첨 사진용지에서와 같이 제시외 컨테이너 1동(6m×3m)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상 5층으로(건물사용승인일 : 1997.12.23) 외 벽 : 몰탈 위 페인팅, 적벽돌 마감 등 내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 타일 및 인테리어 마감 등 창 호 : 샷시 창호

이용상태

근린생활시설(지하층) 및 숙박시설(엠모텔)로 이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급.배수, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기 설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황토 참조(㉠~㉢)

공부와의 차이

지하 1층은 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나, 일부 1층과 복층형 구조의 숙박시설 로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73211 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 장흥면 석현리 65 (도로명 주소: 경기도 양주시 권율로 494)

* 용도: 숙박시설 (근린생활시설 포함)

* 감정가: 3,303,506,300원

* 토지 면적: 1,695.00㎡ (약 512.74평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 1,497.99㎡ (약 453.15평)

* 건물 제시외 면적: 718.37㎡ (주차장 등으로 추정)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 보은군농협쌀조합공동사업법인 (등기부등본 갑28, 을30 참조)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함 (단, 컨테이너 1동 제외)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 장흥면 석현리에 위치하며, "석현삼거리" 남서측 근거리에 소재합니다. 주변은 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 왕복 2차로 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(상업형, 장흥04), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역

* 기호 2 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(상업형, 장흥04), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역, 성장관리권역

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 06월 16일 접수된 광주농업협동조합의 근저당권 (을28)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서 상 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않아 추가 확인 필요)

* 주요 등기사항 요약:

* 다수의 소유권 이전 및 공유자 지분 변동이 확인됩니다.

* 광주농업협동조합, 홍헌표, 보은군농협쌀조합공동사업법인 등 다수의 근저당권 및 압류, 가압류 채권이 존재합니다.

* 본건 경매는 보은군농협쌀조합공동사업법인의 임의경매 신청 (2025타경73211)으로 진행 중입니다.

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 토지 약 4,391,666,026원, 건물 약 4,367,669,276원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 현재까지 파악된 대항력 있는 임차인은 없습니다. 다만, 임대관계가 미상이므로 실제 현장 조사를 통해 점유 현황 및 임대차 관계를 명확히 파악할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 양주시 장흥관광지 내에 위치하며, 주변으로 청정계곡, 산림 등 자연경관이 우수하고, 미술관, 천문대 등 다양한 문화시설과 관광지가 산재해 있습니다.

* 이용 현황:

* 토지: 기호 1은 상업용 건부지(숙박시설 등)로, 기호 2는 주차장 등의 부속토지로 이용 중입니다.

* 건물: 철근콘크리트조 지하 1층, 지상 5층 건물로, 지하 1층은 공부상 근린생활시설이나 일부 1층과 복층 구조로 숙박시설(엠모텔)로 이용 중입니다.

* 주변 시세 및 거래 동향: 인근 석현리 68번지에서 유사한 규모의 숙박시설이 2024년 12월 26.64억원에 거래된 사례가 있어, 본건의 가치를 판단하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

* 편의시설 및 관광자원: 장흥관광지 내에 위치하여 미술관, 박물관, 자연휴양림, 캠핑장 등 다양한 문화 및 휴양 시설이 풍부합니다.

* 혐오시설: 주변에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 양주시 은현면에 자원회수시설(쓰레기 소각장)이 있으나, 본건과의 거리를 고려할 때 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 경매 절차가 복잡해질 수 있으며, 채권자 간의 이해관계 조율이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 컨테이너 1동은 매각에서 제외되지만, 주차장 등 제시외 건물이 포함되어 있어 정확한 현황 파악이 필요합니다. [cite:물건명세서 참고사항 2, 4]

* 건물 이용 현황: 지하 1층의 공부상 용도와 실제 이용 용도(숙박시설)의 차이가 있어, 사용승인 관련 서류 및 현황 조사가 필요합니다.

* 건물 노후도: 1997년에 사용 승인된 건물로, 시설 노후화 및 유지보수 필요 여부를 점검해야 합니다.

* 과다한 채권 총액: 등기부등본상의 총 채권액이 감정가를 크게 초과하므로, 낙찰 후 잔존 채권 부담 가능성 및 경매가의 하락 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대관계 미상: 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 현황 및 미상 임대료에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 장흥면의 대표적인 관광지 내에 위치한 숙박시설(모텔)로, 쾌적한 자연환경과 풍부한 관광자원을 배경으로 하고 있습니다. 토지와 건물을 일괄 매각하며, 넓은 토지면적과 연면적을 활용한 다양한 운영 및 개발이 가능합니다. 그러나 다수의 복잡한 권리관계, 제시외 건물 존재, 건물 용도 상이, 노후화된 건물 상태 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히, 등기부상의 총 채권액이 감정가를 상회하므로, 경매 진행 상황 및 유찰 횟수를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 입지: 양주시 장흥관광지의 풍부한 관광자원과 잘 구축된 편의시설을 배후로 하여 숙박업 운영에 유리한 입지입니다.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 함께 취득하여 효율적인 운영 및 재개발 등 다양한 투자 전략 수립이 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 수도권과의 접근성이 좋고, 양주시의 관광 활성화 정책에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 부대시설 활용: 제시외 건물(주차장 등)은 숙박시설 운영에 필수적인 부대시설로 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 외부 조사만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필수적입니다.

* 현장 방문을 통한 건물 상태, 내부 시설, 관리 상태 등 상세 조사

* 주변 숙박시설의 시세, 임대료, 공실률, 수익률 등 실질적인 상권 분석

* 최근 3년간 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가 추이 분석

* 본건 경매 절차상의 변수(유찰 횟수, 입찰 경쟁률 등) 예측

* 향후 건물 활용 계획 및 예상 투자 비용(리모델링, 수리 등) 산출

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 부분은 고려하지 않아도 됩니다. 다만, 감정가 33.03억원을 기준으로, 채권 총액이 이를 초과하는 점과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인근 유사 물건 거래 사례(26.64억원)를 참고하여 적정 입찰가를 산정하되, 철저한 현장 조사와 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.