나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4407 [1] 경기도 의정부시 금오동 439 을지타워 3층310호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 금오동 소재 "의정부 을지대학병원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지 및 각종 근린생활시설과 공공시설 및 교육시설 등이 혼재 하는 지역임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 "가능역"이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상7층 건물 내 제3층 제310호로서, 외벽: 치장 대리석 붙임 등 마감 내벽: 몰탈위 페인트 등 마감 창호: 샷시창호임.

이용상태

공부상 "의원"으로서, 현장조사일 현재 "공실" 상태임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 및 운동시설 및 도시형생활주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측, 동측 및 남측으로 노폭 약 40미터, 약8미터, 약5미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2021-09-29)(대로1-2호선(우정지구 변경))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-06-30)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경4407 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 의정부시 금오동 439 을지타워 3층 310호

신주소: 경기도 의정부시 동일로 713 (금오동)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 7층 건물

건물용도 (공부상): 의원

건물용도 (복합): 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 업무시설, 운동시설, 도시형생활주택 (을지타워 자체)

해당층: 3층

해당호수: 310호

건축물 사용승인일: 2021년 09월 17일

1.3. 면적

토지면적: 115.34㎡ (약 34.89평)

토지 지분: 115.34㎡ (약 34.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 224.25㎡ (약 67.84평)

건물 지분: 224.25㎡ (약 67.84평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 금액

감정가: 118,700,000원

등기부채권 총액: 840,000,000원

1.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 금오동 소재 "의정부 을지대학병원" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공공시설 및 교육시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량의 진출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 "가능역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

건물은 북측, 동측 및 남측으로 노폭 약 40미터, 약 8미터, 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m), 소로3류(폭 8m 미만) (2회 접합)으로 지정되어 있습니다. 또한, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(중랑천-백석천)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 06월 27일 접수된 신한은행 근저당권 (을2)이며, 채권액은 840,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 갑2: 2021-11-11 접수, 소유권이전1번신탁등기말소 (오형철, 매매 신탁재산 처분)

* 을2: 2024-06-27 접수, 근저당권 (신한은행, 840,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 2025-09-19 접수, 임의경매 (신한은행, 732,438,197원) - 말소 (의정부지방법원 2025타경4407)

* 갑4: 2025-11-28 접수, 압류 (의정부시, 징수과-01 8721) - 말소

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

공부상 용도는 "의원"이나, 감정평가조사일 현재 "공실" 상태입니다. 건물 자체는 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 업무시설, 운동시설, 도시형생활주택 등 다양한 용도로 활용 가능합니다.

4.2. 주변 상권 특성

"의정부 을지대학병원" 인근 지역으로, 대학병원과의 시너지를 기대할 수 있으며, 배후 주거 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권 수요를 갖추고 있습니다.

4.3. 건축물 층별 용도 (정보 부족)

해당 층(3층)의 정확한 전유부 이용 현황 및 주변 경쟁 점포에 대한 구체적인 정보는 추가적인 현장 조사 및 상권 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

지하철 1호선 가능역과의 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

을지대학병원 등 의료 시설 이용이 편리하며, 아파트 단지 및 상업 시설이 인접하여 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 구체적인 쇼핑 시설, 문화 시설 등에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 교육 시설

인근에 학교 등 교육 시설이 혼재되어 있어, 지역 특성상 교육 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본 물건은 현재 공실 상태로, 임대 목적 투자 시 공실 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 임대 수익 발생까지는 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 제한적 토지이용계획

제2종일반주거지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 토지 이용에 일부 제한이 존재합니다.

6.3. 미상 임대관계

현재 임대 관계가 미상으로, 만약 권리 신고가 되지 않은 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 그러나 인수 보증금이 0원이므로 보증금 반환에 대한 부담은 없습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 현저하게 문제가 될 만한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 지역 특성상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 금오동의 을지대학병원 인근에 위치한 근린상가로, 역세권 및 병원 상권의 이점을 가진 입지입니다. 건물은 다양한 용도로 활용이 가능하며, 교통 환경 또한 양호합니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성에 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 의정부 을지대학병원 인근으로 안정적인 배후 수요 기대 가능

* 지하철 1호선 가능역 인접 및 도로 접근성이 우수한 교통 환경

* 건물 자체의 복합 용도(근린생활, 업무, 운동, 도시형생활주택)로 인한 다양한 활용 가능성

* 유동화 물건으로 경매 진행이 신속하게 이루어질 가능성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 투자 수익률, 명도 비용, 권리 인수 여부 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 공실 상태를 감안한 실질 임대 수익률 분석이 중요합니다. 본 보고서의 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 추가적인 시장 조사 및 컨설팅을 통해 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다. 인수 보증금이 0원이므로 해당 금액을 제외한 별도의 인수 비용은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.