나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12970 [1] 서울특별시 강북구 수유동 48-1 제네스타워 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 소재하는 일반상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장의 소재 및 지하철4호선 "수유역" 이 도보로 약 10여분의 거리에 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하1층/지상19층 내 제9층 제901호로서, ("집합건축물대장"상의 사용승인일은 2012.06.26.임) 외부 : 강화유리 및 석재붙임 마감 등. 내부 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비,난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 부정형으로서, 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 동측으로 도봉로(대로) 및 서측으로 덕릉로26길 북측으로 덕를로( 대로)의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 "토지이용계획확인서"상에 도시지역, 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 일반상업지역(수유·번동 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합),대로3류(폭 25m~30m) (접함),소로3류(폭8m미만)(서울특별사고시 제2022-342호)(접함).가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(77-257m))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 토지거래계약에관한허가구역(2025-04-27~2026-04-26),토지거래계약에관한허가구(대상자:외국인 등: 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 건축선(3m 건축선 지정구역(세부 사항은 건축과 문의)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임. (2) 대상 물건은 대상 물건 실지 조사 시 소유자 및 거주자의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 '건축물현황도'를 기준으로 외부관찰 등에 의해 도시하하여, 실제와 다를 수 있으므로 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12970 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 48-1 제네스타워 9층 901호

용도: 오피스텔

감정가: 172,000,000원

토지면적: 7.65㎡ (약 2.31평)

건물면적: 37.80㎡ (약 11.43평)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 일반상업지대입니다. [cite: G0]

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 4호선 "수유역"이 도보 약 10분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: G0]

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로1류, 대로3류, 소로3류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법, 토지거래계약에 관한 허가구역, 건축선 지정구역 등의 관련 법규가 적용됩니다. [cite: G0]

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 07월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (갑5)입니다.

* 임차인 현황:

* 이지영 (주택도시보증공사): 전입일자 2021-12-07, 확정일자 2021-12-07, 보증금 165,000,000원, 차임 0원. 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정입니다. 배당신고일자 2023-12-15이며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. [cite: G0]

* 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 6월 23일자로 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. [cite: G0]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. [cite: G0]

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑3: 2012-07-12 접수, 소유권이전2번신탁등기말소

* 갑4: 2012-07-12 접수, 소유권이전 (매매)

* 을3: 2023-12-15 접수, 주택임차권 이지영, 165,000,000원, 말소 (전입/확정일자: 2021-12-07)

* 갑5: 2025-07-23 접수, 강제경매 주택도시보증공사, 165,000,000원, 말소기준권리

* 등기부채권 총액: 165,000,000원 [cite: G0]

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 본 물건이 소재한 지역은 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 밀집한 일반상업지대로서 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. [cite: G0]

* 오피스텔 시세 동향: 최근 실거래가 분석에 따르면, 제네스타워 오피스텔은 2025년 12월 29.25㎡(약 8.84평) 9층 물건이 1억 2,450만원에 거래되었고, 2026년 6월 31.65㎡(약 9.58평) 14층 물건이 1억 2,700만원에 거래되었습니다. 2026년 2월에는 33.73㎡(약 10.20평) 17층 물건이 1억 1,000만원에 거래된 사례도 있습니다. [cite: G1, G2, G3, G6] 이는 본 물건(37.80㎡, 9층)의 시세 판단에 참고할 수 있는 자료입니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 북동측 인근에 수유초등학교가 위치합니다. [cite: G0]

* 편의시설: 주변에 근린생활시설, 수유시장, 이마트에브리데이, GS더프레시 등이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다. [cite: G2]

* 교통: 지하철 4호선 수유역이 도보 약 10분 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: G0, G2]

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 조사 불가: 감정평가서상 현황 조사 시 소유자 및 거주자 부재로 인해 내부 구조 조사가 불가능했으며, 집합건축물대장의 건축물현황도를 기준으로 작성되었으므로 실제와 다를 수 있어 경매 참여 시 재확인이 필요합니다. [cite: G0]

* 토지이용계획상 복잡한 제한사항: 대상 물건은 일반상업지역임에도 불구하고 가로구역별 최고 높이 제한, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 건축선 지정구역 등 다양한 법적 제한이 존재하므로, 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다. [cite: G0]

* HUG 인수조건 변경: 임차인(이지영)은 대항력이 없는 것으로 분류되었으나, 주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건 변경 관련 확약서 내용에 따라 보증금 반환 청구 포기 및 임차권등기 말소에 동의하였으므로, 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. [cite: G0]

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위인 임차권이 말소될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리도 없어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

* HUG 보증금 미인수: 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인의 보증금 인수 부담이 없습니다. [cite: G0]

* 입지 조건: 지하철 4호선 수유역 인근에 위치하며, 주변에 생활 편의시설 및 학교가 있어 주거 및 투자 가치가 있습니다. [cite: G0, G2]

* 가격 메리트: 감정가 1억 7,200만원 대비 최근 실거래가를 고려할 때, 적정 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치한 제네스타워 오피스텔로, 권리상 큰 문제는 없어 보이며 임차인 보증금 인수 부담도 없습니다. [cite: G0] 다만, 내부 상태 확인이 어렵고 토지이용계획상 다양한 규제가 존재하므로, 입찰 전 현장 조사 및 법규 검토가 필수적입니다. 최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 신중한 입찰 전략 수립이 요구됩니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 층수의 오피스텔은 약 1억 1,000만원에서 1억 2,700만원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. [cite: G1, G2, G3] 본건의 전용면적(37.80㎡)과 최근 거래 사례(29.25㎡, 31.65㎡, 33.73㎡)를 비교하고, 동일 층수(9층) 거래 사례(29.25㎡, 1억 2,450만원)를 기준으로 시세 추정 시, 37.80㎡ 면적을 감안하면 약 1억 5,000만원 ~ 1억 6,000만원 수준의 시가 형성이 가능할 것으로 예상됩니다. [cite: G1, G2, G3]

감정가 1억 7,200만원 대비 시세 범위 및 권리 관계의 명확성을 고려하여, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하면 1억 4,000만원 ~ 1억 5,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 본 예상가는 현장 조사 및 추가 시세 확인을 통해 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.