나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52091 [1] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 11층1106호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현 · 평가일 2025.10.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 '성일초등학교' 남서측 인근에 위치하는 에스아이팰 리스센트럴성내 제11층 제1106호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린 생활시설, 공공시설, 교육시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 8호선 '강동구청역' 이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상15층 건물 내 제11층 제1106호로서, (사용승인일 : 2021.04.23) 외벽 : 외장 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

현황 공동주택[도시형생활주택(원룸형)]으로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(원룸형) 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북동측 방향으로 노폭 약 25m 내외 및 남서측 방향으로 노폭 약 8m 내외의 차량통행 가 능한 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결 정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 도로(2004-11-05)(접합), 가축사 육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구 역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역 (전술)(2025-09-29)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28) <수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기 간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물 대장상 현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경52091 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 11층1106호

1.3. 건물 정보

* 용도: 도시형생활주택

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상15층 건물 내 제11층 제1106호

* 사용승인일: 2021년 04월 23일

* 건물면적: 14.07㎡ (약 4.25평)

* 건물지분: 14.0675㎡

1.4. 토지 정보

* 토지면적: 7.40㎡ (약 2.24평)

* 토지지분: 7.4㎡

1.5. 매각 대상 및 방식

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

1.6. 감정가

230,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 '성일초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설, 교육시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 8호선 '강동구청역'이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 2021년 05월 07일 (권혁형 외 1인)

* 소유권이전(신탁말소, 매매): 2021년 06월 18일 (이수국)

* 주택임차권: 2023년 07월 03일 접수 (김민주, 보증금 237,000,000원). 등기상 말소: 인수

* 압류: 2023년 09월 20일 (강동세무서장) - 말소기준권리

* 강제경매: 2025년 09월 19일 접수 (주택도시보증공사) - 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 김민주)

* 보증금: 237,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2021년 06월 21일

* 확정일자: 2021년 06월 21일

* 배당신고일자: 2023년 07월 03일

* 대항력: 있음

* 비고:

3.3. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 1번 주택임차권(김민주)은 '인수'로 기재되어 있어 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 다만, 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 권리분석 종합

등기부상 선순위 임차인의 대항력이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 237,000,000원입니다. 등기상 '인수'로 명시되어 있으나, 권리분석 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 특이사항입니다. 이러한 권리관계는 낙찰 후 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 지역 내 다세대 및 연립주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 성내동 224-20번지 퀸스빌 (2004년식, 59.19㎡) 2026년 5월 7일 28,000만원 (약 473만원/㎡)

* 성내동 464-13번지 한성올림픽파크아파트 (2024년식, 40.512㎡) 2026년 5월 4일 41,500만원 (약 1,024만원/㎡)

* 성내동 382번지 타워파크주택(A동) (2013년식, 29.81㎡) 2026년 5월 7일 31,500만원 (약 1,057만원/㎡)

본건은 2021년식 신축 건물로, 최신 거래 사례들과 비교 시 유사하거나 높은 가격 형성이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 본건의 전용면적(14.07㎡)은 비교 사례보다 작습니다.

4.2. 주변 시세 (임대)

제공된 최근 전월세 정보는 매매 정보와 동일한 내용을 포함하고 있어, 실제 임대 시세 분석에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

'성일초등학교'가 인근에 위치하며, 그 외 다수의 교육시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 주변으로 각종 근린생활시설, 공공시설, 공원 등이 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계 불명확성: 선순위 임차인의 대항력 존재 여부 및 보증금 인수/미인수 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. 등기상 '인수' 표기와 권리분석상 '인수 보증금 합계 0원'이라는 상반된 정보는 큰 리스크 요인입니다.

* 소형 면적: 14.07㎡라는 매우 작은 면적은 향후 매도 및 임대 시 수요층이 제한적일 수 있습니다.

* 소음/혐오시설: 현재 제공된 정보로는 주변 혐오시설(공장, 유흥업소 등)의 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다. (추가 조사 필요)

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2021년 완공)이라는 장점이 있으나, 소형 면적으로 인한 수요 제한 가능성과 무엇보다 복잡하고 불명확한 권리관계(특히 선순위 임차인의 대항력 및 보증금 인수 여부)가 주요 리스크로 판단됩니다. 감정가는 230,000,000원이지만, 선순위 임차인의 보증금이 237,000,000원으로 감정가보다 높아, 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 철저한 권리관계 확인과 주변 시세 비교를 통해 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로 시설 노후화가 적습니다.

* 역세권: 지하철 8호선 강동구청역 이용이 편리한 입지입니다.

* 소형 임대수익 가능성: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간의 임대 수요는 존재할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 권리분석 상 '인수 보증금 합계'가 0원이라는 점을 고려하여, 감정가(230,000,000원)를 기준으로 산정합니다. 신축 건물임을 감안하고, 다만 복잡한 권리관계를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 보수적인 입찰가 범위는 감정가의 90~100% 수준으로 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 245,000,000원

(본 입찰가는 주변 시세, 낙찰 예상가, 권리관계 분석 등을 종합적으로 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.