나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경424 [1] 서울특별시 송파구 가락동 913 헬리오시티 205동 23층2304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경424 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 송파대로 345 (가락동), 헬리오시티 205동 23층 2304호

용도: 아파트

감정가: 2,560,000,000 원

토지 면적: 38.47 ㎡ (약 11.64 평)

토지 지분: 38.4711 ㎡ (약 11.64 평)

건물 면적 (전용): 84.99 ㎡ (약 25.71 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 정비구역

* 건축물 현황

* 단지명: 헬리오시티

* 동: 205동

* 호: 2304호

* 층: 23층 (총 29층)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용 승인일: 2018년 12월 28일

* 총 대지 면적: 346,570.4 ㎡ (약 104,816 평)

* 해당 동 연면적: 16,597.74 ㎡ (약 5,021 평)

* 단지 규모: 총 9,510세대 (임대 1,401세대 포함)

* 용적률: 285%

* 건폐율: 19%

2. 입지조건

* 단지 개요

* 헬리오시티는 대한민국 서울특별시 송파구 가락동에 위치한 대규모 아파트 단지입니다.

* 총 9,510세대, 84개 동으로 구성되어 있으며, 2018년 12월에 준공되었습니다.

* 단지명 '헬리오'는 '빛', '태양'을 뜻하며, '빛의 단지'라는 의미를 담고 있습니다.

* 국내 단일 아파트 단지로는 최대 규모로 '미니 신도시'라고도 불립니다.

* 주변 환경

* 단지 주변은 5층 이하의 저층 지역으로 둘러싸여 있어 햇볕이 잘 드는 환경입니다.

* 맑은 날에는 남쪽으로 가락시장이 보이고, 북서쪽으로 코엑스 트레이드타워와 남산타워, 북쪽으로 롯데월드타워, 서쪽으로 탄천과 대모산이 조망됩니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 인수 대상 임차인: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부 현황 요약

* 말소 기준 권리: 2021년 02월 17일, 하나은행 근저당권 (440,000,000원)

* 소유권 보존: 나영태 외 1명 (2021-02-17)

* 기타 권리 (매각으로 모두 말소 예정):

* 김순엽 근저당권 (500,000,000원, 2025-02-13)

* 문선주 근저당권 (금액 미상, 2025-02-19)

* 노은주 강제경매 (1,003,178,082원, 2025-04-24, 서울동부지방법원 2025타경51343)

* 노은주 근저당권 가처분 (2025-06-26)

* 노은주 근저당권 가처분 (2025-06-30)

* 하나은행 임의경매 (369,296,838원, 2025-09-19, 서울동부지방법원 2025타경424)

* 등기부 채권 총액 (기재 내용 기준): 940,000,000 원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

* 단지 내 상권:

* 헬리오시티는 단지 규모에 걸맞게 자체 상권이 잘 발달되어 있습니다.

* 상권은 크게 고급화를 내세우는 단지 북쪽 '헬리오 학원가' 상권과, 가성비를 내세우는 단지 동쪽 '헬리오 메인상가' 상권으로 나뉩니다.

* 메인상가는 송파역과 지하로 직접 연결되어 있으며, 하루 평균 2만 명의 지하철 이용객과 50여 개의 버스 노선이 지나는 역세권입니다.

* 다수의 병의원, 부동산 중개업소 등이 입점해 있으나, 높은 임대료로 인해 소상공인보다는 안정적인 업종이 주로 입점하는 경향을 보입니다.

* 영화관, PC방 등은 입주민들의 면학 분위기 저해 우려로 인해 입점이 어려운 편입니다.

* 주변 상권:

* 대규모 단지임에도 불구하고, 단지 내 상가의 낮은 입점률과 공실률 문제가 지적되고 있습니다.

* 잠실 상권이 지하철 두 정거장 거리에 있고, 가락시장 등 전통 시장이 인접해 있어 외부 유동인구 유입이 제한적이라는 분석도 있습니다.

* 전문가들은 헬리오시티 상권이 회복하기까지 시간이 걸릴 수 있으며, 독특한 콘텐츠를 통한 외지인 유인 전략이나 통합 관리 시스템 재편이 필요하다고 제언합니다.

5. 생활정보

* 교통:

* 8호선 송파역과 직접 연결되는 지하 통로가 있으며, 3호선 가락시장역, 9호선 석촌역도 이용 가능합니다.

* 단지 바로 앞 송파대로와 인근의 양재대로, 동부간선도로 등을 통해 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 단지 내 차량 진입 통제 시스템과 넓은 지하 주차장(세대당 1.32대)을 갖추고 있습니다.

* 교육:

* 단지 내에 서울가락초등학교, 해누리초등학교, 해누리중학교가 있어 '초품아' 단지입니다.

* 초등학교는 주소지에 따라 가락초 또는 해누리초로 배정되며, 중학교는 전체 단지 학생이 해누리중학교로 배정됩니다.

* 잠실여자고등학교, 가락고등학교, 배명중고등학교 등 우수한 학군이 인접해 있으며, 대치동 학원가와의 접근성이 뛰어나 교육열이 매우 높은 지역으로 평가받습니다.

* 단지 내에 도서관, 독서실 등 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 편의시설:

* 단지 내부에 대규모 상가와 5개의 커뮤니티 존(에코존, 리빙존, 스포츠존, 에듀존, 컬쳐존)을 갖추고 있습니다.

* 단지 내 편의시설로는 헬스장, 수영장, 사우나, 골프연습장, 탁구장, 도서관, 키즈카페, 게스트하우스 등이 있습니다.

* 삼성서울병원, 경찰병원, 서울아산병원 등 대형 병원 접근성이 양호합니다.

* 인근에 가든파이브, 롯데백화점, 롯데마트 등 쇼핑 시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있음을 의미합니다. 사건 진행 상황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 정비구역: 해당 지역이 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재건축 등 정비사업이 진행될 가능성이 있습니다. 이는 부동산 가치에 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 사업 진행 경과 및 계획에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 상권 공실률: 헬리오시티 단지 내 상가의 높은 공실률은 향후 상가 활성화 계획 및 단지 가치에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동부지방법원의 부동산 임의경매 사건으로, 서울특별시 송파구 가락동에 위치한 헬리오시티 아파트 205동 2304호입니다. 84.99㎡(약 25.71평)의 전용면적을 가진 해당 아파트는 2,560,000,000원의 감정가를 가지고 있습니다. 헬리오시티는 9,510세대의 초대형 단지로, 단지 내 풍부한 편의시설과 우수한 교육 환경, 편리한 교통망을 자랑합니다.

권리분석 상 인수해야 할 임차인은 없으며(인수 보증금 0원), 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 중복사건 및 정비구역 지정 등의 특이사항은 향후 진행 과정에서 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

상권 분석 결과, 단지 내 상가는 높은 임대료와 경쟁 환경으로 인해 공실률이 높은 편이나, 역세권 입지와 풍부한 배후 세대를 기반으로 한 잠재력 또한 가지고 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 대규모 신축 단지의 장점과 송파구의 우수한 생활 인프라를 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 경매 절차의 특수성과 중복사건, 정비구역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 신중하게 고려하여 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초대형 단지의 안정성과 브랜드 가치: 9,510세대의 헬리오시티는 국내 최대 규모의 단일 아파트 단지로, 높은 브랜드 인지도와 안정적인 주거 수요를 확보하고 있습니다.

* 탁월한 입지 및 생활 인프라: 지하철 8호선 송파역 초역세권이며, 다양한 노선의 버스 이용이 편리합니다. 또한, 단지 내 잘 갖춰진 편의시설과 상권, 우수한 학군(가락초, 해누리초중, 잠실여고 등)은 높은 주거 만족도를 제공합니다.

* 대치동 학원가 접근성: 차량으로 약 5~10분 거리에 위치한 대치동 학원가와의 뛰어난 접근성은 교육에 민감한 수요층에게 매력적인 요소입니다.

* 향후 개발 가능성: 정비구역으로 지정된 점은 장기적인 관점에서 재건축 등 개발을 통한 가치 상승 잠재력을 기대하게 합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 2,560,000,000원입니다. 최근 실거래가 및 시세 동향을 고려할 때, 33평형(전용 84.99㎡) 기준 매매가는 약 29억 3천만원 내외로 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다. 또한, KB부동산 시세에 따르면 33평형(공급 110㎡/전용 84.99㎡)의 시세는 1,529건으로 나타납니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하고, 낙찰가의 70% 이상 대출 가능성을 가정할 때, 감정가와 최근 시세를 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

투입 가능한 자금, 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 물건의 가치를 재평가한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 본 보고서에서는 추가적인 시장 조사 결과를 반영하지 않았으므로, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동 및 법원 경매 동향을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

* 주변 혐오시설: 검색 결과, 헬리오시티 단지 주변에 직접적으로 언급되는 혐오 시설(쓰레기 소각장, 납골당, 하수처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 단지인 만큼, 장기적인 도시 계획이나 개발 과정에서 발생할 수 있는 잠재적인 시설 입지 가능성에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.