나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경410 [1] 서울특별시 송파구 잠실동 175-12 올림픽타워 5층513호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 "서울잠일초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무용 건물, 오피스텔, 근린생활시설 등이 위치하는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 종합운동장역(2호선, 9호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하5층/지상19층 건물 내 제5층 제513호로서 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시창호 마감 등 임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

급배수/위생설비, 개별난방설비, 전기설비, 엘리베이터설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 50미터 "올림픽로", 남측으로 노폭 약 6미터 "올림픽로10길"에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제2지구), 도로(접합) 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경410 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 잠실동 175-12 올림픽타워 5층513호 (신주소: 서울특별시 송파구 올림픽로 88)

건물명: 올림픽타워

용도: 오피스텔

건축년도: 2004년

감정가: 333,000,000원

토지면적: 4.45㎡ (약 1.35평)

건물면적: 34.02㎡ (약 10.29평)

전용면적: 34.02㎡ (약 10.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자(경매신청인): 유연정 (등기부상 말소기준권리인 근저당권자) / 제공된 정보상 채권자: 유OO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 잠실동에 위치하며, 서울잠일초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 상업 및 업무용 건물, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대로서, 대체로 양호한 주위환경을 형성하고 있습니다.

교통망으로는 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 9호선 종합운동장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로는 노폭 약 50미터의 올림픽로, 남측으로는 노폭 약 6미터의 올림픽로10길과 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 3월 21일 접수된 유연정의 근저당권(을12)입니다.

말소기준권리보다 앞선 권리로서 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

인수되는 권리:

* 을구 8번 전세권 설정 등기 (2011년 1월 17일 접수)

- 권리자: 최광진

- 권리금액: 150,000,000원

- 특이사항: 본 전세권은 선순위로서 매수인에게 인수됩니다. (물건명세서 및 등기부 요약 참조)

말소되는 권리:

* 을12 근저당권 (유연정, 2022.03.21)

* 을13 근저당권 (이영재, 2023.03.15)

* 갑4, 갑5, 갑6, 갑7 가압류 (한국캐피탈, 웰컴저축은행, 엔에이치농협캐피탈, 하나캐피탈, 2024.03.06~2024.03.25)

* 갑8, 갑9 압류 (화성세무서장, 삼성세무서장, 2024.04.19~2024.05.17)

* 갑11 가압류 (주식회사우리카드, 2024.06.28)

* 갑17 임의경매 개시 결정 (유연정, 2025.09.18)

* 갑18 압류 (국민건강보험공단, 2025.09.30)

임차인 현황:

* 임차인: 최광진

- 보증금: 150,000,000원

- 차임: 0원

- 대항력: 없음

- 비고: (주) 최광진은 150,000,000원의 전세권자로서, 해당 전세권은 매수인에게 인수되는 선순위 권리입니다. '임차인 현황' 상의 '대항력 없음' 표시는 별도의 임대차 관계일 수 있으나, 등기부상 전세권 자체는 인수 대상이므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 잠실동은 서울의 대표적인 상업 및 주거 중심지로, 풍부한 생활 편의시설과 뛰어난 교통 인프라를 갖추고 있습니다.

인근에 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 문화시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

업무시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 다양한 업종의 상가 및 오피스텔이 밀집해 있어 비즈니스 및 생활 목적 모두에 적합한 환경입니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육: 서울잠일초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 종합운동장역(2호선, 9호선) 및 다수의 버스 노선으로 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업지역의 다양한 근린생활시설, 쇼핑몰 등을 이용하기 편리합니다.

* 건물: 철근콘크리트구조의 지상 19층 건물 내 5층에 위치하며, 개별난방, 급배수/위생, 전기, 엘리베이터, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 전세권 인수 부담: 150,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수되므로, 총 투자 비용에 대한 면밀한 산정이 필요합니다. 이는 입찰가를 결정하는 데 가장 중요한 요소입니다.

* 명도 관련 불확실성: 임대차 관계가 미상인 부분이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 잠실동이라는 우수한 입지와 편리한 교통 환경을 갖춘 오피스텔입니다.

다만, 150,000,000원의 선순위 전세권을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다.

등기부상 전세권 설정은 인수되지만, '임차인 현황' 상 대항력이 없다고 기재된 점은 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 송파구 잠실동의 핵심 상권에 위치하여 향후 시세 상승 가능성이 높습니다.

* 풍부한 편의시설 및 교통망: 생활 및 업무 환경이 매우 우수합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 선순위 전세권 부담을 고려하여 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우, 총 투자 비용 대비 수익률을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일한 면적(34.02㎡)의 올림픽타워 오피스텔은 최근 1년 내 290,000,000원에서 297,500,000원 사이에 거래되었습니다.

이는 매각물건의 감정가(333,000,000원)보다 낮은 수준입니다.

본건은 150,000,000원의 선순위 전세권을 매수인이 부담해야 하므로, 총 매수 비용(입찰가 + 인수하는 전세권)이 시장 가격을 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

이를 고려할 때, 본건의 적정 총 매수 희망가는 약 290,000,000원 ~ 295,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

본 보고서에서는 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 150,000,000원으로 제안합니다. (총 매수 희망가: 약 300,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.