나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52092 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 5층502호 오피스텔 경매

서울특별시 강동구 진황도로27길 23 에스아이팰리스, 5층502호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경52092(서울동부지방법원 경매2계). 감정가 217,000,000원, 최저가 173,600,000원. 매각기일은 2026-09-21입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 52092 [1]
소재지	서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 5층502호
도로명주소	서울특별시 강동구 진황도로27길 23 에스아이팰리스, 5층502호
용도	집합건물
매각기일	2026.09.21
관할법원	서울동부지방법원 경매2계 (2204-2406(구내:2406))
이용제한	대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 공장설립승인지역, 도시지역, 준주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역, (저촉)상대보호구역

서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 5층502호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	5.51㎡ (1.67평)
건물면적	17.48㎡ (5.29평)

금액

감정가	217,000,000원
최저가	173,600,000원 (감정가 대비 80%)
입찰보증금	17,360,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.08.10	217,000,000원	유찰
2차	2026.09.21	173,600,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 남강 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 &quot;강동역&quot; 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 정도임.
교통상황: 본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 &quot;강동역&quot;이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 정도임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층 / 지상 10층 건 내 5층 502호 (사용승인일2020.10.14)로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 마감 등, 창호 : 샷시 및 유리 마감 등임.
이용상태: 오피스텔(내부 일부 복층 구조)으로 이용 중임.(후첨 &apos;내부구조도&apos; 참조)
설비내역: 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전 설비, 기계식주차장시설 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택건부지 로 이용 중임.
인접 도로상태등: 본건 남동측 방향으로 노폭 약 8m 내외, 북서측 방향 및 북동측 방향으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 천호동 167-73 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475(2025.8.28.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15) <교육 환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역 (2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허 가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고20 25-1058호) 임.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.6.26.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52092 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 5층 502호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 5.51㎡ (약 1.66평)

토지지분: 5.51㎡ (약 1.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.48㎡ (약 5.29평)

건물지분: 17.48㎡ (약 5.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 사용승인일: 2020년 10월 14일

1.4. 감정평가액

감정가: 217,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 "강동역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공공시설 및 공원 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철 5호선 "강동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 강동역은 천호대로변에 위치하여 강남, 송파 등 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(접수일자: 2025.09.18)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

* 임차인: 주택도시보증공사(권용환)

보증금: 215,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 01월 08일

확정일자: 2020년 12월 08일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 특이사항 및 주의사항

주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권을 전액 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력 포기확약서를 제출하였습니다(2026.06.26.). 이는 본 물건의 매수인이 임차인에 대한 추가적인 보증금 반환 의무를 부담하지 않음을 의미합니다. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서 제출로 인해 권리관계가 명확해졌습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 천호동 및 강동역 일대는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택과 더불어 각종 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하여 풍부한 배후수요를 갖춘 지역입니다. 특히 천호대로변을 중심으로 현대백화점, 이마트, 로데오거리 등이 형성되어 있어 쇼핑 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

강동구 일대는 신규 오피스텔 공급과 더불어 정비사업이 활발히 진행되고 있으며, 잠실, 삼성, 강남 등 주요 업무지구와의 접근성이 뛰어나 오피스텔의 투자 및 실거주 가치가 높게 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 5호선 강동역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 인근 버스 노선도 다양하게 갖추고 있습니다. 단지 주변으로는 롯데슈퍼프레시, 각종 병원(강동성심병원, 아산병원 등), 도서관(강동구립 천호도서관, 서울교육청 강동도서관) 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 문화 및 여가 시설

강동역 인근에는 강풀만화거리, 성내전통시장, 주꾸미골목 등 특색 있는 문화 공간과 먹거리를 즐길 수 있으며, 올림픽공원, 일자산, 한강공원 등 녹지 공간도 가까이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등 다양한 도시계획 및 법적 제한사항이 존재합니다. 이러한 제한사항은 향후 재건축이나 용도 변경 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 사항 (HUG)

주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하였으나, 보증금 2억 1500만원은 우선변제권에 따라 배당을 통해 회수될 예정입니다. 배당이 부족할 경우 매수인이 인수하지 않으므로 법적 부담은 없으나, HUG의 채권 회수 과정 및 잔여 배당 여부는 경매 절차의 최종 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축이며 내부 시설 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 주택도시보증공사(HUG)의 명확한 권리 포기로 인해 권리관계가 매우 깔끔하게 정리되어 있어, 임차인 관련 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 강동역 일대는 지속적인 개발과 함께 교통, 생활 편의시설, 문화 시설 등이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 투자 가치가 모두 높다고 볼 수 있습니다. 다만, 토지이용계획 상의 각종 제한사항은 향후 건물 활용에 있어 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(5호선 강동역) 인접으로 우수한 교통 환경 및 접근성 확보

* 2020년 준공으로 비교적 신축 건물이며, 소형 평형으로 실거주 및 임대 수익률 높음

* 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기로 인한 권리 관계 명확성 및 인수 부담 없음

* 강동구 개발 호재 및 풍부한 생활 인프라를 바탕으로 한 미래 가치 상승 기대

* 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세차익 가능성

9. 예상 입찰가

현 시세 및 유사 오피스텔 매물 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 현재 시세는 감정가 217,000,000원 내외로 형성되어 있습니다. 특히 S.I팰리스(에스아이팰리스) 건물 자체의 16평형(전용 11평) 경매 물건이 2억 8100만원에서 시작하는 점을 고려할 때, 본 건 502호(17.48㎡/약 5.29평)의 경우 현재 감정가 수준이 합리적인 것으로 판단됩니다.

주택도시보증공사(HUG)의 인수 보증금이 0원으로, 매수인이 부담해야 할 임차 보증금 관련 인수 부담이 없으므로, 입찰 희망가는 감정가인 217,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황과 경쟁 입찰 현황을 고려하여 215,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 경쟁자의 수, 개인의 자금 계획, 그리고 해당 물건에 대한 본인의 의사 결정에 따라 달라질 수 있습니다.

* 본 물건은 소형 오피스텔로, 실거주 및 투자 목적 모두 적합합니다.

* HUG의 대항력 포기로 인해 권리상 특별한 위험은 없습니다.

* 현재 시세 대비 감정가가 적정하게 책정된 것으로 보입니다.

* 주변 시세 확인: 에스아이팰리스 단지 내 유사 평형대의 매물 가격 정보를 추가로 확인하면 더욱 정확한 입찰가 산정이 가능합니다.

* 경쟁 물건 분석: 유사한 조건의 다른 경매 물건들의 낙찰가율을 참고하여 전략적인 입찰가를 설정해야 합니다.1. 물건 기본정보