나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경419 [1] 서울특별시 성동구 성수동2가 284-62 하우스디세종타워 본동 8층807호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 "성수역(지하철 : 2호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 아파트단지, 공장, 상업용건물 및 근린생활시설 등으로 형성된 공업 및 상업지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 용이하며, 남측 인근 간선도로(아차산로)변에 노선버스정류장 및 전철역(성수역 : 지하철 2호선)이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건내 제8층 제807호로서, 외 벽 : 알루미늄복합판넬 및 일부 화강석 마감 등, 내 벽 : 몰탈위수성페인팅 및 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 알루미늄샷시 창호 마감.

이용상태

공장(지식산업센터)(상호 : WONDER JEANS)-(후면 별첨 "호별배치도 및 내부구조도 "참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비(인승, 화물), 화재자동탐지설비, 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 인접 도로 대비 등고 ·평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서, 건부지(지식산업센터 및 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통하여 남측 인근에 대중교통이 운행하는 간선도로(아차산로)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1) : 도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 토지 기호(2) : 도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 성동구 성수동2가 284-62 하우스디세종타워 본동 8층 807호에 소재하는 지식산업센터입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경419 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

감정가는 1,110,000,000원입니다.

토지 면적은 14.60㎡ (약 4.42평)이고, 건물 면적은 65.61㎡ (약 19.85평)입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 수OOO입니다.

본 건은 유동화 물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 특이사항이 있습니다.

특별히 명시된 주의사항은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 성동구 성수동2가에 위치하며, 지하철 2호선 성수역 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트형공장, 아파트 단지, 공장, 상업용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재된 공업 및 상업 지역을 형성하고 있어, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이한 위치에 있으며, 남측 인근의 간선도로인 아차산로변에 노선버스 정류장과 지하철 2호선 성수역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 18층 건물 중 제8층 제807호입니다. 외벽은 알루미늄복합판넬 및 일부 화강석으로 마감되었고, 내벽은 몰탈 위 수성페인팅 및 내부 인테리어 마감으로 이루어져 있습니다. 창호는 알루미늄 샷시가 설치되어 있습니다.

2.4. 이용상태

본 건은 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 상호는 'WONDER JEANS'입니다.

2.5. 설비내역

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비(인승용, 화물용), 화재 자동 탐지 설비, 그리고 개별 난방 시설이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지 형상 및 이용상태

본 건 토지는 인접 도로와 비교하여 등고평탄한 2필지가 일단의 부정형 토지로 구성되어 있으며, 현재 지식산업센터 및 근린생활시설 등의 용도로 이용되고 있습니다.

2.7. 인접 도로상태

본 건 토지는 북동측 및 남측으로 각각 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 이러한 도로를 통해 남측 인근에 위치한 간선도로(아차산로)와 연결됩니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 특정 조건 하에 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

2.9. 건축물 정보

하우스디세종타워는 서울특별시 성동구 성수동2가 284-62번지(신주소: 서울특별시 성동구 성수일로10길 26)에 위치하며, 지하 6층, 지상 18층 규모의 건물입니다. 연면적은 36,251.72㎡이며, 대지 면적은 4,069.1㎡입니다. 주요 용도는 지식산업센터 및 근린생활시설로 사용되고 있으며, 총 주차대수는 226대입니다. 본 물건인 807호의 전유 면적은 65.61㎡ (약 19.85평)입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 건에는 송진섭이라는 임차인이 거주 중입니다. 임차인의 보증금은 26,000,000원이며, 차임은 2,600,000원입니다. 전입(사업)일자는 2021년 6월 19일이며, 확정일자는 2025년 10월 16일, 배당신고일자는 2025년 10월 28일입니다. 임차인은 대항력을 갖추고 있는 것으로 파악됩니다.

3.2. 권리 분석 요약

말소기준권리는 2022년 1월 20일자 수협은행의 근저당(을3)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

3.3. 등기부 채권 총액

등기부상의 채권 총액은 1,044,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 성수동2가는 아파트형공장, 공장, 상업용 건물 및 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 성수역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 활발하게 발달하고 있으며, 지역 내 개발 및 재생 사업이 지속적으로 추진되고 있어 미래 가치가 높은 곳입니다.

4.2. 교통 및 접근성

지하철 2호선 성수역이 도보 가능한 거리에 있어 역세권 프리미엄을 누릴 수 있으며, 다양한 노선버스가 운행되는 간선도로(아차산로)가 인접하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 우수합니다.

4.3. 주변 시설

"성수동2가 284-62 주변 혐오시설" 관련 검색 결과, 본 건 바로 주변에 특정 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 지역 특성상 공장 및 상업 시설이 혼재되어 있어 관련 소음이나 교통량 증가 등 일반적인 상업/공업 지역의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 내 지식산업센터에 포함된 근린생활시설과 주변 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통시설

지하철 2호선 성수역을 통해 강남, 도심 등 주요 업무지구로의 접근이 용이하며, 다수의 버스 노선을 활용한 광역적인 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본 건에는 대항력 있는 임차인 송진섭 씨가 거주하고 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 배당 절차를 통해 보증금 전액 회수가 예상된다는 의미일 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 실제 명도 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 수반될 수 있으며, 이 과정에서 시간 및 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 명도 관련 사항에 대한 철저한 추가 확인이 필수적입니다.

6.2. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로 분류됩니다. 이는 일반적인 경매 물건보다 취급이 까다롭거나 절차가 복잡할 수 있음을 의미하므로, 투자 시 각별한 주의와 이해가 요구됩니다.

6.3. 토지이용규제

과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 특히 외국인 등 특정 대상이 토지를 거래할 경우 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 성수역 초역세권에 위치한 하우스디세종타워 내 지식산업센터로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 현대적인 건물과 주변 개발 호재를 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력이 높은 것으로 판단됩니다.

7.2. 리스크 및 고려사항

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. '인수 보증금 0원'이라는 정보와 실제 명도 가능성 사이에 불확실성이 존재하므로, 이에 대한 철저한 분석과 대비가 필요합니다. 또한, 유동화 물건이라는 점도 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.

7.3. 결론

본 물건은 탁월한 입지에도 불구하고 임차인 문제로 인한 불확실성이 상존합니다. 따라서 면밀한 권리 분석과 명도 관련 실사를 통해 리스크를 최소화할 수 있다는 확신이 있을 경우에만 신중하게 투자 검토를 진행하는 것을 권장합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최적의 입지

성수역을 중심으로 한 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하여 탁월한 접근성과 높은 유동 인구를 확보하고 있습니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

성수동 지역의 지속적인 개발 계획 및 도시 재생 사업 추진은 본 건의 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다.

8.3. 지식산업센터로서의 안정성

안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 지식산업센터라는 점은 투자 안정성을 높이는 요소입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 권리 관계, 감정가, 그리고 현재 시장 상황 및 경쟁률을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

9.2. 고려사항

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 대항력 있는 임차인의 명도 가능성, 유동화 물건으로서의 절차 복잡성, 그리고 최근 성수동 지역의 지식산업센터 시세 및 거래 동향에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다. 감정가 11억 1천만원을 기준으로, 잠재적 리스크와 명도 예상 비용 등을 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 현재로서는 구체적인 금액 제시가 어렵지만, 시세 대비 적절한 할인율과 예상되는 추가 비용을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.