나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12181 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 279-24 원창아트빌 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개봉초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 학교, 아파트단지, 다세대주택, 빌라 등 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 본 건 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여, 운행횟수 등으로 보아 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층건 내 제4층 제401호로서, 외 벽: 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고·평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2, 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(2017-03-30)(정비구역등 해제)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 신명숙의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12181 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 279-24 원창아트빌 제2층 제204호

용도: 다세대주택

감정가: 246,000,000원

토지면적: 18.51㎡ (약 5.60평)

토지지분: 18.51㎡ (약 5.60평)

건물면적: 29.04㎡ (약 8.78평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2019년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개봉초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 학교, 아파트 단지, 다세대주택, 빌라 등 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 양호한 편입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건도 보통 수준입니다. 본 건 주변으로 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 남부천세무서장 압류 (2024년 12월 17일 접수)

소멸되는 권리: 압류, 강제경매 등 기입 등기된 권리 및 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 본 건 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-20

대항력: 없음

비고: 정보 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (신명숙 임차권 승계)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-29

확정일자: 2021-11-29

배당신고일자: 2024-01-02

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사는 본 건 경매 신청 채권자로서, 임차인 신명숙의 보증금 채권(2.3억원)을 승계한 것으로 보입니다.

등기부채권 총액: 230,000,000원

HUG 인수조건 관련 상세 분석:

물건명세서 및 주의사항에 따르면, 임차인 신명숙의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 경매 대금으로 주택도시보증공사의 보증금 채권 2.3억원이 전부 변제되지 않을 경우, 매수인은 그 잔액에 대해 주택도시보증공사에 반환 청구를 할 수 없음을 의미합니다. 매수인의 총 지출은 입찰가와 주택도시보증공사가 배당받지 못한 금액의 합이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석:

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사한 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 서울 구로구 개봉동 365-4번지 소재 다세대 주택 (2002년식, 58.32㎡, 4층)이 210,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 서울 구로구 개봉동 330-8번지 소재 다세대 주택 (2002년식, 51.48㎡, 4층)이 250,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 경기 광명시 개봉동 342-1번지 소재 다세대 주택 (1993년식, 41.52㎡, 3층)이 139,500,000원에 거래되었습니다.

시세 비교:

본 건은 2019년 건축된 신축 다세대주택으로, 비교 사례에 비해 건축 연식이 훨씬 젊다는 강점이 있습니다. 그러나 건물 면적(29.04㎡)은 비교 사례들(41.52㎡ ~ 58.32㎡)보다 작습니다. 신축 연식으로 인해 가격 경쟁력을 가질 수 있으나, 면적 대비 시세는 신중한 접근이 필요합니다. 비교 사례의 가격대는 1.4억 ~ 2.5억 수준입니다.

5. 생활정보

본 건은 서울개봉초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다. 주변에 공동주택 단지가 밀집해 있어 주거 편의시설 이용이 용이하며, 대중교통 이용 여건도 보통 수준으로 일상생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건입니다. 경매 대금으로 HUG의 보증금 채권 2.3억원이 전부 회수되지 않을 경우, 매수인은 HUG의 미회수 잔액에 대한 청구권을 포기해야 하므로, 실질적인 매수 비용이 입찰가보다 높아질 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 '장애물제한표면구역', '대공방어협조구역' 등이 지정되어 있으나, 이는 일반적인 규제 사항으로 직접적인 개발 제한이나 혐오시설 관련 리스크로 보기는 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 건은 2019년 건축된 신축 다세대주택으로, 개봉동 일대에서 비교적 신축 건물을 찾는 수요자에게 매력적일 수 있습니다. 그러나 HUG의 보증금 채권 2.3억원과 관련하여 매수인이 잔액에 대한 HUG의 청구권을 포기해야 하는 조건은 상당한 리스크 요인입니다. 이 조건으로 인해 매수인의 실제 총 지출이 입찰가보다 높아질 수 있음을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮고, 관리 상태 및 상품성이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 입지: 서울개봉초등학교 인접 및 주변 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 잠재적 가치: HUG 관련 조건으로 인한 매수인의 부담을 고려하여, 향후 시세 상승 여력 및 임대 수익성을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 246,000,000원이며, 주택도시보증공사의 채권액은 230,000,000원입니다. HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인이 HUG의 미회수 잔액에 대한 청구권을 포기해야 하는 리스크가 존재합니다. 이는 입찰가 외에 추가적인 부담이 발생할 수 있음을 의미합니다.

인근 유사 신축 건물의 시세가 명확하게 제시되지 않아 정확한 시장 가치 산정에 한계가 있으나, 건물 연식과 HUG 채권액, 그리고 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 감정가 대비 할인된 수준으로 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

매수인의 총 지출이 HUG 채권액(2.3억원)을 초과하지 않도록 고려하여, HUG가 배당받지 못할 금액을 매수인이 부담한다고 가정했을 때, 매수인의 총 지출이 약 2.3억원 수준에 이르도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이에, 보수적인 접근과 HUG 채권액을 고려하여 예상 입찰가를 210,000,000원으로 제안합니다. 이 경우, HUG의 미회수 잔액 20,000,000원은 매수인이 부담하게 되며, 매수인의 총 지출은 230,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.