나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12122 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 42-84 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(침실4, 거실1, 화장실3, 드레스룸1)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장시설, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 형성된 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12122 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 42-84 제2층 제201호

* 건물명: 화곡동호인주택

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 253,000,000원

* 토지면적: 38.00㎡ (약 11.50평)

* 건물면적: 72.13㎡ (약 21.82평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거지역으로서의 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 해당 물건의 등기부등본 상 말소기준권리는 압류(갑21)입니다.

* 인수되는 권리: 경매 신청 채권, 근저당, 압류, 가압류 등 대부분의 등기 사항은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (본건 등기부등본 상 '유은아'로 등록, 권리분석상 대항력 없음)

* 보증금: 195,000,000원

* 전입일자: 2020년 05월 15일

* 확정일자: 2020년 04월 20일

* 본 건의 특이사항으로 HUG 인수조건 변경이 있으며, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 잔액 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

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* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연식의 다세대주택 거래 사례가 존재합니다.

* 2002년 준공, 37.56㎡(약 11.36평) 면적의 다세대주택이 160,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 426만원/㎡, 약 1,408만원/평 수준입니다.

* 1986년 준공, 37.44㎡(약 11.33평) 면적의 다세대주택이 150,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 401만원/㎡, 약 1,324만원/평 수준입니다.

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 253,000,000원으로, 면적 72.13㎡ (약 21.82평)을 기준으로 할 때 약 351만원/㎡, 약 1,159만원/평입니다. 이는 최근 거래된 유사 연식의 다세대주택 시세 대비 다소 낮은 수준으로, 시장가치 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

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* 교육시설: 본건 북동측 인근에 화곡초등학교가 위치하여 교육환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

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* 미확인 권리: 등기부등본 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 상세 내용 확인이 필요합니다. 만약 인수해야 하는 지상권이 존재한다면 부담이 될 수 있습니다.

* 임차인 관련 조건: 비록 인수되는 보증금은 없으나, 임차인 및 주택도시보증공사와의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건 이행 여부를 잔금 납부 시점 및 이후에 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 노후도: 2002년 준공으로 비교적 노후된 건물에 해당하므로, 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 공항, 대공방어협조구역 등 일부 제한사항이 있으므로 건축 또는 개발 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

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본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가는 최근 유사 거래 사례 대비 보수적인 수준으로 평가된 것으로 판단됩니다. 특히, 임차인의 보증금 195,000,000원이 매수인에게 인수되지 않는 조건으로 매각되므로, 실질적인 취득 비용 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 미확인된 지상권 존재 가능성과 건물 노후도 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

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* 시장가치 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가 대비 낮은 수준으로, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 부담 없는 취득 조건: 임차 보증금 인수 부담이 없어 실질적인 투자 비용이 낮습니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교 및 근린생활시설이 인접하여 주거 선호도가 높은 지역입니다.

9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 253,000,000원이며, 인수되는 권리가 없고 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 시장 가치는 감정가보다 높게 형성되어 있습니다. 최신 거래 사례(2002년 준공, 37.56㎡ 기준 약 426만원/㎡)를 적용 시, 본건(72.13㎡)의 잠재적 가치는 약 307,000,000원 이상으로 추정됩니다. 따라서, 인수 부담이 없는 점을 감안하여 감정가 대비 약 110~115% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.