나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경710 [1] 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제6층 제610호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '지하철역 가산디지털단지역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제6층 제610호로, 외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1)의 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 현장조사시 (사)대한홀덤협회 표식이 부착되어 있었으니 참고바람.

설비내역

통상의 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28) (접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반 +건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가 산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공 장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025- 08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상이며 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경710 (1)이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (주 )입니다. 본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제6층 제610호입니다. 용도는 지식산업센터입니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적은 16.59㎡ (약 5.02평)이며, 건물 면적은 58.59㎡ (약 17.73평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가는 410,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 지하철역 가산디지털단지역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다수의 지식산업센터 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

물건의 북동측으로 중로(폭 20m~25m)에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 3월 2일에 접수된 하나은행 근저당권(360,000,000원)입니다. 이 외에 다수의 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리로는 토지 별도등기(을구 26번, 2023.1.9. 제3934호 지상권설정등기)가 존재합니다. 이는 추후 해당 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상이며, 현재 파악된 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계 및 실제 점유 현황은 별도 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

서울 서남권의 대표적인 IT 및 산업단지인 가산디지털단지에 위치하여 관련 기업 종사자들의 유동인구가 풍부하며, 상업 및 업무 기능이 발달된 지역입니다.

4.2. 용도 및 업종 분석

건축물대장상 주용도는 공장(지식산업센터)이며, 지원시설(근린생활시설, 업무시설)로도 활용 가능합니다. 현장 조사 시 (사)대한홀덤협회 표식이 부착되어 있었으므로, 해당 협회와의 임대차 관계 또는 실제 이용 용도에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건은 가산디지털단지역 인근에 위치하여 주변에 대규모 상업시설(마리오 아울렛, W-Mall 등) 및 다양한 금융기관, 병원, 식당, 카페 등 풍부한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 기타 생활 인프라

지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역을 중심으로 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 인근에 공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 토지에 설정된 지상권입니다. 이는 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하므로, 향후 해당 토지를 제약 없이 사용하거나 재건축하는 데 걸림돌이 될 수 있습니다.

6.2. 이용 관련 리스크

현황 (사)대한홀덤협회 표식이 부착되어 있다는 점은 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 있음을 시사합니다. 해당 협회와의 임대차 관계, 보증금, 기간 등을 명확히 파악하지 못할 경우, 향후 명도 또는 재임대에 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.3. 법규 관련 리스크

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있으나, 이는 해당 물건의 구분건물 자체보다는 토지에 대한 규제일 가능성이 높습니다. 다만, 향후 관련 법규의 변경 가능성 및 규제 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지라는 탁월한 입지적 장점과 지식산업센터로서의 잠재력을 갖춘 매력적인 물건입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나고, 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 그러나 토지에 설정된 지상권 및 현황 이용에 대한 불확실성은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 초역세권의 뛰어난 입지.

* 지식산업센터 밀집 지역의 풍부한 임대 수요.

* 잘 갖춰진 교통 및 생활 인프라.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 410,000,000원입니다. 현재 시장 상황 및 본건의 권리상 리스크(토지 지상권 인수) 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 현장 조사를 통한 시세 파악 및 경쟁 물건 분석, 그리고 인수되는 지상권의 가치 하락 요인 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 잠재적 리스크를 고려하여 감정가의 80%~90% 수준에서 시작하는 것을 제안하며, 약 328,000,000원 ~ 369,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (이는 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.