나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12205 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 164-11 신흥하이빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2010-01-13) 외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

본건에 공부상 등재되지 아니한 제시외건물 ㉠이 소재하며, 현장조사 및 건축물현황도에 의거 그 구조, 용도, 면적 등을 개략적으로 사정하여 제시외건물의 가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였으니 경매진행시 참고하시기 바람. (후첨 ‘건물이용상태’및‘사진용지’참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 200,000,000원)

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12205 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 164-11 신흥하이빌 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 229,000,000원

토지면적: 28.90㎡ (약 8.74평)

토지지분: 28.9㎡ (약 8.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 52.73㎡ (약 15.95평)

건물지분: 52.73㎡ (약 15.95평)

건물 제시외면적: 5.00㎡ (약 1.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트구조지붕)

사용승인일: 2010년 01월 13일

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 4m 내외 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2024년 04월 05일)

인수되는 권리: 본건 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김지언)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 03일

확정일자: 2022년 10월 11일

배당신고일자: 2024년 11월 12일

대항력: 없음

비고: 임차인 김지언 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

4. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역에 위치하여 주거 환경을 중심으로 형성되어 있습니다. 주변에 상업 시설이 발달하기보다는 주거 목적의 편의시설 위주로 분포될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 시설: '신정초등학교' 북측 인근에 위치하며, 다세대주택 밀집 지역으로 주거 편의성은 보통 수준입니다. 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 시세:

* 2026년 5월, 서울 강서구 화곡동 830-5번지 소재 2018년식 다세대주택 (전용면적 37.05㎡) 300,000,000원에 매매됨.

* 2026년 5월, 서울 강서구 화곡동 343-28번지 소재 2000년식 다세대주택 (전용면적 53.84㎡) 255,000,000원에 매매됨.

* 2026년 5월, 서울 강서구 화곡동 956-27번지 소재 1995년식 다세대주택 (전용면적 41.32㎡) 169,000,000원에 매매됨.

본건(52.73㎡, 2010년식)은 주변 시세 대비하여 비교적 신축이며, 면적이 유사한 2000년식 53.84㎡ 다세대주택이 255,000,000원에 매매된 점을 고려할 때, 감정가 229,000,000원은 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 공부상 등재되지 않은 제시외 건물(5.00㎡)이 존재하며, 이는 현황에 따라 별도 평가되었으나 매수 시 관련 내용을 확인해야 합니다.

* 임차인 관련: 임차인(김지언)은 대항력이 없으며, 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 토지이용계획: 공항, 군사기지 관련 보호지구 및 제한구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 2010년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 주변은 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경은 보통 수준이며, 대중교통 이용 편의도 역시 보통입니다. 채권자는 주택도시보증공사이며, 강제경매로 진행됩니다. 임차인은 대항력이 없으며, 보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각되어 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다. 제시외 건물 존재 및 토지이용계획상 일부 제한 사항이 있으나, 이러한 점들을 감안하더라도 시세 대비 합리적인 감정가로 향후 시세 상승 및 임대 수익 창출 가능성이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2010년식)

* 매수인이 인수할 임차보증금 없음

* 시세 대비 합리적인 감정가

* 다세대주택 밀집 지역으로 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

감정가 229,000,000원을 기준으로, 본건의 면적, 건축연도, 입지조건, 권리관계를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 이는 주변 유사 물건의 최근 매매 사례 (53.84㎡, 2000년식, 255,000,000원)와 본건의 감정가, 그리고 제시외 건물 및 토지이용계획 등 리스크 요인을 반영한 가격입니다. (인수 보증금 0원 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.