나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12150 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 157-21 에스케이파크리움 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 까치산역(지하철 2호선, 5호선)이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실1, 화장실1, 주방1, 발코니1)(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 형성된 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경12150(1) 사건으로, 서울특별시 강서구 화곡동 157-21 에스케이파크리움 제2층 제202호에 소재한 도시형생활주택입니다. 감정평가액은 274,000,000원이며, 토지 면적 18.12㎡ (약 5.48평), 건물 면적 29.39㎡ (약 8.89평)의 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본 건물은 2020년 12월 31일 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 2층에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "신정초등학교" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다. 교통 여건으로는 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철 2호선 및 5호선 까치산역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호합니다. 서측 및 북측으로는 각각 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있어 도로 이용에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12150, 등기 접수 2025-09-18)으로, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 등기부 상 주택임차권(을3, 권리자 이다혜, 245,000,000원, 2024-06-27 등기)은 말소 대상입니다.

임차인 현황으로는 다음과 같습니다.

* 임차인 ZENGXUAN: 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2025-03-13. 대항력이 있으나, 확정일자가 없어 후순위 임차인으로 분류될 가능성이 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 보증금을 직접 인수하지는 않을 것으로 보입니다.

* 임차인 주택도시보증공사(이다혜): 보증금 245,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-07. 대항력은 없으며, 해당 임차권은 말소 예정입니다.

본 물건은 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'으로 진행됩니다. 이는 HUG가 경매 절차에서 배당받지 못하는 금액에 대해 매수인에게 별도로 청구하지 않겠다는 조건이므로, 낙찰자의 보증금 인수 부담은 '0원'으로 간주됩니다. '공동담보' 물건이라는 점은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 종류의 주택과 근린생활시설이 공존하고 있습니다. 신정초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 까치산역(지하철 2, 5호선) 이용이 가능하여 주거지로서의 기본적인 편의시설과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 소규모 상업 시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

건물은 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 방 2개, 거실 1개, 화장실 1개, 주방 1개, 발코니 1개로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 시설, 난방 설비 등 생활에 필요한 기본 설비를 갖추고 있습니다. 인근에 신정초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 지하철역 및 버스정류장이 가까워 출퇴근 등 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 몇 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 첫째, 대항력 있는 임차인 ZENGXUAN이 존재하며, 비록 보증금이 인수되지 않는다고 명시되어 있으나 명도 과정에서 다툼의 소지가 있을 수 있습니다. 둘째, HUG 보증금 반환청구권 포기 조건은 매수인의 보증금 인수 부담을 덜어주지만, 해당 조건의 이행 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 셋째, '공동담보'로 묶여 있다는 점은 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이 본 물건에 영향을 줄 수 있으므로 추가적인 확인이 요구됩니다. 넷째, 토지이용계획 상 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다양한 규제가 존재하여 향후 건축이나 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다. 현재 경매 시점(2026년 7월)은 토지거래허가구역 지정 기간 내에 해당합니다. 현재까지 확인된 특정 혐오 시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 주택으로서의 매력을 가지고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시된 점과 HUG의 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 이는 본 물건의 가장 큰 장점이자 위험 요소를 완화하는 요소입니다. 다만, 공동담보 여부, 명도 과정에서의 잠재적 마찰, 각종 토지이용계획상의 제한사항 등은 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주택: 까치산역(2, 5호선) 인근에 위치하여 소액 투자나 실거주 목적으로 접근하기 용이합니다.

* 보증금 인수 부담 최소화: HUG 및 기타 임차인의 보증금 관련 인수 부담이 없다고 명시되어 있어, 낙찰 후 추가적인 금전적 위험이 적습니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 화곡동 지역의 지속적인 주거지 정비 및 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 274,000,000원입니다. 주변 유사 물건(M펠리체, 2018년식, 37.05㎡)의 최근 매매가가 300,000,000원(약 810만원/㎡)임을 고려할 때, 본건(2020년식, 29.39㎡)의 시장 가치는 약 238,000,000원(29.39㎡ * 810만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 물건은 HUG 보증금 반환청구권 포기 조건, 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수 조건 등이 명확히 제시되어 있어 낙찰자의 위험 부담이 낮습니다. 또한, 감정가가 시장 추정가보다 높게 책정되어 있습니다.

종합적으로 고려 시, 현재 제시된 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 조건과 HUG의 권리 포기 조항은 긍정적인 요소입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 명도 가능성, 공동담보 여부, 토지이용계획상의 제약 등 잠재적 리스크를 감안해야 합니다.

따라서, 감정가(274,000,000원)와 시장 추정가(약 238,000,000원)를 절충하고, 위험 요소를 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 255,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.