나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12127 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남동측 인근(화곡동 24-69외 1필지)에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하1층, 지상9층(사용승인 2021년 08월 30일) 내 제4층 제402호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역 (강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12127 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제4층 제402호

* 용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

* 사용승인일: 2021년 08월 30일

* 감정가: 338,000,000원 (삼억 삼천팔백만원)

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 8.52㎡ (약 2.58평)

* 토지지분: 8.522㎡ (약 2.58평)

* 건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

* 건물지분: 29.92㎡ (약 9.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

* HUG 인수조건 변경

* 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남동측 인근에 위치함.

* 주변: 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

* 도로: 본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역

* 기타 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획시설 및 법적 제한이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 336,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-12

* 확정일자: 2022-09-26

* 배당신고일자: 2024-10-24

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건에 따라 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건으로 매각됨.

* 임차인: 정유진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-04-09

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

3.2. 등기부 요약

* 권리 분석상 말소기준 권리는 2023-12-15 접수된 강서세무서장의 압류 (등기구분: 갑5)임.

* 모든 임차권 및 압류, 경매개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정임.

* 소유권 이전 (매매 2022-10-14, 금액 341,000,000원) 이력이 있음.

* 주택임차권 (김세호, 336,000,000원) 등기되었으나, 말소 예정임.

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-09-19 접수)가 본 사건의 개시 결정임.

3.3. 권리 인수 여부

* 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 등기되어 있지 않아 인수 대상 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 김세호 및 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 이에 대한 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 해당 물건이 위치한 지역은 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 인근에 서울우장초등학교가 위치하여 주거 편의성이 양호한 편임.

* 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있어 임대 수요가 일정 수준 유지될 것으로 예상됨.

4.2. 시세 동향

* 동일 건물(나인스퀘어) 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 시세를 조사한 결과, 전용면적 29.92㎡ 기준 3억 2천만원에서 3억 5천만원 사이의 가격대를 형성하고 있음.

* 본건 감정가는 3억 3천 8백만원으로, 시장 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 본건 남동측 인근에 서울우장초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수함.

5.2. 편의 시설

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 대형 상업 시설에 대한 접근성은 별도 확인 필요.

5.3. 교통 및 기반 시설

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리함.

* 차량을 이용한 도심 접근성도 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차인 관련 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건 매각은 매수인에게 유리한 조건으로 보일 수 있으나, 해당 포기 조건의 이행 여부 및 절차를 명확히 확인해야 함.

* 임차인 김세호의 경우, 대항력은 없으나 보증금 3억 3천 6백만원이 관련되어 있으며, 포기 조건이행에 대한 철저한 검토가 필요함.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 공항, 군사시설 보호구역 등 항공기 운항 및 군사 작전에 영향을 줄 수 있는 제한사항이 다수 존재함. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있음.

* 특히, '수평표면구역' 및 '대공방어협조구역'은 항공 안전 및 군사 활동과 직결되므로 관련 법규 준수 여부를 반드시 확인해야 함.

6.3. 건축물 현황

* 건축물대장상 주요용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 현황은 '주거용'으로 사용 중임. 이는 향후 양도소득세 등 세금 문제 발생 시 불이익이 있을 수 있으므로 유의해야 함.

7. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2025타경12127 (1) 물건은 신축(2021년 사용승인)된 오피스텔로, 서울우장초등학교 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통, 교육, 편의시설 접근성 또한 보통 수준입니다. 권리 분석상 인수할 권리 부담은 없어 보이나, HUG 관련 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건이 매각의 주요 특징이며, 이에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 토지 이용 계획상의 제약 사항들은 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 관리 상태 및 내부 시설이 양호할 것으로 기대됨.

* 서울우장초등학교 인근으로 주거 선호도가 높을 수 있는 지역임.

* 권리 관계가 명확하여 명도가 비교적 수월할 가능성이 있음 (단, HUG 조건 확인 필요).

* 감정가 대비 시세 고려 시, 적절한 입찰가 산정 시 수익성 확보 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 338,000,000원임.

* 주변 오피스텔 시세 및 유사 물건의 최근 실거래가 분석 결과, 전용면적 29.92㎡ 기준 3억 2천만원에서 3억 5천만원 사이의 가치를 형성하고 있음.

* 현재 제시된 조건(HUG 인수조건 등)을 고려할 때, 예상되는 인수 보증금은 0원임.

* 이에 따라, 시장 시세 및 물건 가치를 종합적으로 고려하여 320,000,000원 (삼억 이천만원) ~ 330,000,000원 (삼억 삼천만원) 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

* 최종 입찰가는 현장 조사를 통해 물건 상태, 공실 여부, 주변 시세 변동 등을 면밀히 확인한 후 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.